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Cofinance : une offre immobilière complète

Mon, 15 Apr 2013 08:00:00 +0100

Cofinance, filiale de la Caisse d’Epargne Languedoc-Roussillon, commercialise des programmes immobiliers répondant à toutes les attentes des porteurs de projets.
Son directeur, Gilles Suppa, explique en quoi consiste son activité, dans un contexte régional contraint mais porteur.

Le Languedoc-Roussillon enregistre de forts flux migratoires qui expliquent le poids important du secteur immobilier dans l’économie régionale. Forte de cette réalité, la Caisse d’Epargne Languedoc-Roussillon a été la première en France, voici 15 ans, à créer une filiale dont la vocation est de commercialiser des programmes immobiliers auprès de sa clientèle. “Nous proposons des solutions dans tous les domaines de l’épargne immobilière, précise son directeur Gilles Suppa : du neuf, de l’ancien, des villas, des appartements, des terrains ou toutes formes d’investissements réalisés dans un but de défiscalisation.”

Cofinance travaille en étroite collaboration avec les conseillers en Gestion Privée de la Caisse d’Epargne (et réciproquement) afin d’offrir aux porteurs de projets immobiliers le meilleur service et surtout afin de trouver le produit le plus adapté à leur demande.
« Nos clients sont essentiellement des particuliers et des professionnels prescrits par notre réseau d’agences mais également des dirigeants de grandes entreprises régionales, clients dans nos Centres d’affaires.»

Evolution des comportements

Depuis deux ans, Cofinance observe un changement dans les motivations de la clientèle. Jusque-là, la société avait principalement des clients « investisseurs » en recherche d’optimisation de leur fiscalité.
Aujourd’hui, les clients à la recherche d’une résidence principale représentent près de 30 % de l’activité de Cofinance.
Pour disposer d’une offre de qualité, Cofinance a su nouer des relations de partenariat avec les principaux promoteurs nationaux et régionaux.

Six personnes à votre service

Le siège de Cofinance se situe à Montpellier, au siège de la Caisse d’Epargne Languedoc-Roussillon.
Outre son président, Jean-Michel Archimbaud, la société emploie six personnes : un directeur et cinq commerciaux répartis sur le territoire régional. Ce maillage de proximité opérationnelle favorise la rapidité de décision, ainsi qu’un travail en parfaite synergie avec l’ensemble des agences bancaires de la CELR.
Cette organisation permet de rester proche des clients, de leur offrir des solutions « sur mesure » et de les accompagner dans la réalisation de leur projet.

Une démarche concertée sur la problématique du logement

Wed, 10 Oct 2012 10:00:00 +0100

François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, réagit aux annonces du Gouvernement en matière de logement et avance plusieurs propositions.

Après l’intervention de Cécile Duflot lors de votre dernier congrès en septembre dernier et l’annonce du projet de loi de finances pour 2013, comment réagissez-vous ?

D’abord, je tiens à souligner que, pour la première fois depuis longtemps, les hommes et les femmes politiques se sont emparés du sujet du logement. Emblématique pendant la campagne électorale présidentielle, il a même été abordé de manière relativement consensuelle.

Ainsi, tout le monde a été d’accord pour considérer qu’avec les évolutions de la démographie et des modes de vie, il manquait entre 700 000 et 1,2 million de logements en France et que, pour combler un tel déficit, il fallait en construire 500 000 chaque année. En outre, le consensus s’est également établi pour dire que toutes les catégories étaient concernées : le logement locatif social, l’accession pour tous et notamment l’accession sociale à la propriété, le logement locatif privé et même un segment qui n’existait plus vraiment, le logement locatif intermédiaire.

Cette démarche consensuelle, nous l’avions également retrouvé au niveau des acteurs. Le 5 avril dernier, les maîtres d’ouvrages privés, l’Union Sociale pour l’Habitat, les maîtres d’œuvre, la Fondation Abbé Pierre et Action Logement s’étaient en effet entendus pour soumettre ensemble 10 propositions aux candidats à la présidentielle. Parmi elles, la construction annuelle de 150 000 logements sociaux, la baisse des prix et l’encouragement aux investisseurs privés comme institutionnels.

Sur la baisse des prix, par exemple, le Gouvernement vous a-t-il donné satisfaction ?

C’est trop tôt pour le dire mais il nous a invités à faires des propositions. Sur ce sujet, nous sommes, avec l’Union Sociale pour l’Habitat, en train de réfléchir à la manière de réduire à la fois les coûts du foncier et ceux de la construction. Concernant le premier poste, nous saluons déjà le fait que la mobilisation du foncier public et une fiscalité incitative sur le foncier privé constructible aient été annoncées.

Encore faudra-t-il également que ce qui relève des collectivités locales puisse être rapidement mis en œuvre. Nous avions préconisé un véritable choc foncier en partant de l’idée qu’on peut libérer plus de terrains grâce à une fiscalité adaptée.

Comment expliquer la hausse des coûts de construction ?

La hausse des coûts de la construction qui, en 20 ans, a été supérieure à celle du pouvoir d’achat des ménages, s’explique en grande partie par l’empilement régulier de normes édictées avec constance sans que les précédentes, parfois rendues obsolètes par les nouvelles, soient supprimées. A ce titre, je citerai les nouvelles contraintes liées aux fibres optiques sans que soit pour autant diminué le nombre de prises de téléphone traditionnelles.

Autre exemple : la contrainte nouvelle pour les locaux communs à vélos sans que, dans le même immeuble, le nombre de places de parking soit réduit.

Par ailleurs, les évolutions se multiplient sans qu’un véritable retour d’expériences en ait validé la pertinence, par exemple pour les immeubles BBC. C’est pourquoi nous demandons la mise en place d’un véritable moratoire de trois ans sur l’évolution des normes techniques.

Après le Scellier qui disparaît à la fin de l’année, le Duflot fait son apparition le 1er janvier. Qu’en pensez-vous ?

La volonté de privilégier le logement locatif intermédiaire nous paraît pertinente. La Fédération des Promoteurs Immobiliers l’avait d’ailleurs appelé de ses vœux. Toutefois, l’absence d’observatoire national fiable sur les loyers avant un ou deux ans va obliger le Gouvernement à fixer les loyers en fonction du zonage Scellier. Pour que le dispositif soit efficace et trouve un équilibre entre les capacités des ménages à se loger et la rentabilité minimale acceptable par les investisseurs, c’est-à-dire 4 % bruts, il faudra être très attentif aux plafonds retenus.

Enfin, une incertitude concerne les communes des zones B2, celles pour lesquelles des autorisations préfectorales sont nécessaires. Si on veut que le nouveau dispositif permette de faire remonter la construction de logements vendus aux investisseurs de 28 000 probables en 2012 à 40 000, qui est l’objectif, il faut que la zone B2 soit largement mise à contribution.

Avez-vous d’autres commentaires à faire sur les annonces du gouvernement ?

Sur le PTZ, pour laquelle la ministre a annoncé à notre congrès un recentrage sur les premières tranches de revenus et un différé d’amortissement plus important que précédemment, nous souhaitons que ce différé soit de 15 ans.

En matière de recours, nous souhaitons également que, pour le logement, ils soient traités en urgence, de façon à ne pas retarder les mises en chantier.

Enfin, je tiens à rappeler que des discussions approfondies ont été engagées avec Habitat en Région, le réseau qui fédère les entreprises sociales pour l’habitat et les coopératives HLM filiales des Caisses d’Epargne et sa présidente, Valérie Fournier.

Objectif : créer des foncières associant des organismes HLM et des promoteurs privés afin, tout particulièrement, d’offrir des logements locatifs intermédiaires et sociaux. Il y a là, me semble-t-il, une première réponse significative au souhait du Gouvernement de voir les institutionnels revenir sur le logement.

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Vente à la découpe : « Un vrai métier qui permet d’éviter la spéculation »

Wed, 13 Jun 2012 10:50:00 +0100

Nicolas Gagneux, PDG de 6ème Sens Immobilier, un groupe basé à Sainte-Foy-lès-Lyon (69) et client de la Caisse d’Epargne Rhône Alpes, décrit l’une de ses activités, la vente à la découpe.

La vente à la découpe semble refaire surface. Qu’en est-il pour vous ?

Nicolas Gagneux : Pour 6ème Sens Immobilier qui est également promoteur, constructeur-rénovateur et agent immobilier, les ventes à la découpe, que j’appelle également mises en copropriété, ne se sont jamais arrêtées. En nombre de logements, nous en réalisons chaque année entre 100 et 150 sur le Grand Lyon ainsi qu’à Paris et Marseille.

Il s’agit d’un vrai métier qui nécessite un savoir-faire particulier et qui, contrairement à une idée reçue, permet d’accroître l’offre de logements et, en conséquence, d’éviter la spéculation.

Comment expliquez-vous, alors, sa mauvaise image dans l’opinion publique ?

Nicolas Gagneux : Quand on fait bien son métier, il n’y a pas de raison d’avoir des problèmes et de mauvaises relations avec les locataires. Nous commençons toujours par une réunion de présentation du projet en expliquant ce que nous allons faire, nous reconduisons les baux pour six ans (loi Aurillac), nous fournissons aux locataires un livret dans lequel nous indiquons tous les travaux que nous allons effectuer, puis nous leur formulons une proposition d’acquisition de leur bien à laquelle ils ont trois mois, éventuellement reconductibles, pour répondre.

Par rapport à la promotion, quelle est la rentabilité d’une mise en copropriété ?

Nicolas Gagneux : Les marges sont sensiblement les mêmes. La différence réside dans le pourcentage de fonds propres à mobiliser : 20 % pour une opération de type marchand de biens contre 10 à 15 % pour une promotion.

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Alain Tourdjman : l’immobilier, un secteur en mutation

Wed, 14 Mar 2012 16:45:00 +0100

En matière d’immobilier, « l’exception française » a été éclatante en 2010-2011. Dans le résidentiel, le rebond des prix au-delà des points hauts de 2007 s’est accompagné d’un niveau des transactions comparable au record de 2006 à plus de 830 000 unités tandis que les mises en chantier ont finalement progressé de 22% en 2011 à 421 000 opérations et plus de 100 000 ventes dans la promotion privée. Le marché de l’investissement n’a pas été en reste avec une croissance de 30% sur l’immobilier d’entreprise, voire de 50% sur les bureaux et un retour notable des produits neufs.

Pour 2012, et sans doute plus encore pour 2013, l’horizon s’obscurcit. Au-delà même d’une période de campagne présidentielle et d’un contexte de stagnation économique incitant à l’attentisme, les règles du jeu semblent avoir durablement changé.

La baisse des taux d’intérêt, qui a soutenu la solvabilité des ménages et facilité l’acceptation du recul des rendements par les investisseurs, semble arrivée à son terme. L’action publique qui, via le dispositif Scellier ou le nouveau prêt à taux zéro, avait puissamment contribué à relancer l’investissement et l’accession, met aujourd’hui l’accent sur les restrictions budgétaires et la régulation du crédit.

Ainsi, le durcissement de la taxation des plus-values immobilières, le relèvement de la TVA sur les travaux et le recul des aides à l’investissement privé limitent les incitations à investir dans l’immobilier. Par ailleurs, l’extension de 30% des possibilités de construction semble conduire, en première instance, à une hausse du foncier.

Encore une valeur refuge

L’immobilier reste perçu en soi comme un havre de préservation de la valeur dans un contexte financier volatile. Néanmoins, dans des conditions de financement moins favorables, les attentes de sécurité et de rendement des actifs s’élèvent pour l’investisseur – plus fréquemment, un apporteur en fonds propres – comme pour l’accédant. Pour ce dernier, malgré le statut à part du logement (patrimoine de sécurisation future, orientation du destin de la famille…), la hausse des prix de l’énergie ou la modération des transferts publics ne lui permettent plus de privilégier systématiquement cet actif dans ses arbitrages.

Le ralentissement économique et la régulation du crédit pèseront sur la demande des investisseurs en 2012, mais l’intérêt pour cette classe d’actifs reste vif. La tendance à la baisse des rendements pourrait s’infléchir avec la raréfaction des acteurs à effet de levier et, à tout le moins conduire à stabiliser la prime de risque par rapport à l’obligataire sur la prime. De façon générale, l’écart devrait s’élargir entre les biens sécurisants pour des raisons de localisation et de qualité (fonctionnelle ou énergétique) et les biens secondaires dont le repricing pourrait s’accentuer. Le commerce est représentatif de ce clivage du marché. Les valeurs locatives toujours élevées des emplacements « n°1 » de centre-ville à faible risque se distinguant des centres commerciaux ou des ZAC de périphérie aux bassins de consommation peu solides.

Faire évoluer les modèles

En tout état de cause, les conditions de crédit très accommodantes et l’accroissement ne soutiendront plus l’immobilier en 2012. C’est une chance, pour les acteurs, de faire collectivement évoluer leur modèle (gestion du foncier, coûts de construction, montages financiers…) pour répondre notamment aux besoins de logements intermédiaires, résoudre l’équation de l’accession dans la promotion privée ou hausser le niveau de la construction. Pour la filière, au-delà des perspectives de développement, l’enjeu est collectif. Il s’agit aussi d’éviter que la tentation politique d’une réglementation des prix du secteur l’emporte finalement sous la pression sociale d’autant que, in fine, ces mesures ne conduiraient qu’à accentuer la crise du logement.

Alain Tourdjman est Directeur des Etudes économiques et de la prospective BPCE.

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L’application de la RT 2012 « avec un an d’avance »

Wed, 15 Feb 2012 08:00:00 +0100

David Giraud, président de MGM Construction, le spécialiste des résidences de tourisme de montagne, explique comment il prend en compte les exigences de la RT 2012.

Serez-vous en mesure de respecter l’échéance du 1er janvier 2013 pour appliquer la nouvelle réglementation thermique aux logements que vous construirez ?

David Giraud : Depuis 2010, toutes les constructions que nous lançons en montagne respectent les normes Très haute performance énergétique (THPE). Notamment, en utilisant la ventilation double flux. Et si nous ne sommes pas en norme Bâtiment basse consommation (BBC), c’est simplement parce que, en altitude, compte tenu des très fortes demandes d’électricité en hiver, nous ne pouvons pas faire appel à l’énergie solaire et que les solutions du type chaudières à bois ne sont pas efficaces. En revanche toutes nos constructions en plaine sont labellisées BBC. Nous sommes donc déjà prêts à appliquer la RT2012. Et ce, avec un an d’avance.

Quel en est le surcoût ?

David Giraud : Compte tenu de la baisse des prix de certains matériaux de construction, on peut l’estimer compris entre 8 et 12%.

Les conditions d’une évolution favorable du marché de l'immobilier

Mon, 13 Feb 2012 11:00:00 +0100

Jean-Hervé Lorenzi, Président du Cercle des économistes, indique, pour Décideurs en région, les éléments susceptibles de dynamiser en 2012 le secteur de l’immobilier.

Comment voyez vous évoluer le marché français de l’immobilier en 2012 ?

Jean-Hervé Lorenzi – La réponse n’est pas simple car il faut prendre en compte plusieurs éléments souvent contradictoires. Nous sommes en effet dans un pays où, dans le secteur de l’immobilier, la demande est forte et les politiques publiques, du type Scellier, jouent un rôle décisif. Dans le même temps, du fait de la crise, les conditions de financement deviennent plus délicates avec l’augmentation prévisible des taux d’intérêt et les difficultés croissantes à trouver des investisseurs. Enfin, dernier aspect, cette fois positif, l’immobilier apparaît comme une valeur refuge.

C’est pourquoi, pour répondre à votre question, je ne peux me montrer que circonspect. L’évolution du marché dépendra de l’événement majeur qui interviendra.

Quel pourrait être cet événement majeur ?

Jean-Hervé Lorenzi – On peut imaginer, par exemple, une forte utilisation de l’épargne en faveur de l’immobilier. Encore faut-il que l’Etat soit clair sur la politique qu’il entend conduire. Pour l’instant, je ne vois pas, dans le budget 2012, ce qui serait, de ce point de vue, déterminant. Il faudrait être capable, notamment, de libérer du foncier ou d’orienter des dispositifs tels que “ le Scellier ” vers les territoires où les besoins en logement sont criants. De même, arriver à faire revenir les investisseurs institutionnels vers l’immobilier qu’ils ont déserté depuis plusieurs années serait également un évènement majeur. C’est possible à condition de leur garantir une certaine pérennité de leurs actions en ce sens.

En définitive, pour stabiliser le marché, il convient de convaincre ces investisseurs tout en ayant une politique fiscale active. Qu’il s’agisse du logement ou du bureau, l’immobilier est un secteur d’activité très important parce qu’il concerne l’ensemble du territoire. Le futur président de la République, quel qu’il soit, devra s’en soucier.

La crise économique et financière ne risque-t-elle pas de peser sur le marché du bureau ?

Jean-Hervé Lorenzi – Nous n’avons pas encore de perception claire sur ce qu’elle sera. Nous ne sommes encore qu’au début du ralentissement de l’activité. Mais une croissance autour de 1 %, ce n’est pas la fin du monde ! Les entreprises chercheront cependant à réduire leurs frais généraux et, pour cela, à déménager dans des immeubles moins onéreux, par exemple en banlieue. Cela favorisera donc ce segment de l’immobilier.

En matière de logement, cette fois, craignez-vous l’éclatement d’une bulle spéculative ?

Jean-Hervé Lorenzi – Non, le risque n’existe pas car les gens vont continuer à investir dans ce segment du marché. Comme je l’ai dit plus haut, l’immobilier redevient une valeur refuge. En conséquence, les prix vont simplement se stabiliser.

Des taxes à partir du 1er février

La réforme de la taxation des plus-values immobilières va s’appliquer pour toutes les ventes signées devant un notaire à partir du 1er février 2012. Avant cette réforme, le vendeur d’un bien ne payait pas de taxe s’il détenait son bien depuis 15 ans.

Désormais, le délai sera de 30 ans.

Valoriser les immeubles à l’heure du développement durable

Fri, 21 Oct 2011 11:00:00 +0100

Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit Foncier Immobilier, explique la nouvelle offre d’audit qu’il vient de lancer auprès des propriétaires. Son nom : Delta Green.

Pourquoi la prise en compte du développement durable dans l’évaluation des actifs immobiliers est-elle compliquée ?

Stéphane Imowicz : Cette évaluation est extrêmement compliquée car il n’existe pas encore d’harmonisation des différentes normes coexistant à l’échelle internationale. En outre, si les Pouvoirs publics manifestent leur souhait de voir se réduire les dépenses énergétiques, nous ne savons toujours pas sur quoi appliquer les économies nécessaires. Enfin, nous ne possédons pas les données précises susceptibles de nous faire définir un objectif en matière de développement durable.

Que le bien immobilier soit neuf ou ancien, ces difficultés sont-elles identiques ?

Stéphane Imowicz : La problématique porte essentiellement sur l’ancien pour lequel se posent des questions juridiques, techniques et de valorisation. Pour la traiter, nous venons de lancer une offre originale. Baptisée Delta Green, elle permet de conseiller les propriétaires d’immeubles sur les travaux qu’ils doivent entreprendre pour être aux normes et, ainsi, voir leurs biens valorisés.

En quoi consiste cette offre d’audit ?

Stéphane Imowicz : Nous intervenons sur trois plans différents. Dans le domaine juridique, nous chargeons le cabinet Lefèvre Pelletier & associés de prendre en compte toutes les obligations légales qu’il faudra appliquer. Parallèlement, nous faisons analyser par un ingénieur le bien d’un point de vue technique. Enfin, nous étudions la valorisation de cet actif en répondant aux questions suivantes : quelle sera sa valeur locative après travaux ? Doit-il être vendu ? Devra-t-il changer d’usage et même, ne devra-t-il pas être démoli ?

Quels investisseurs sont-ils concernés ?

Stéphane Imowicz : Il en existe deux catégories. D’une part, les compagnies d’assurances et les très grandes sociétés pour qui le développement durable est un sujet d’entreprise et pas seulement d’immobilier. Le plus souvent, elles gèrent la problématique en interne. D’autre part, les grosses PME, les mutuelles et les petites compagnies d’assurances qui ne possèdent pas de services spécialisés. Elles font alors appel à des prestataires externes. Et je peux vous dire que la demande est considérable.

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La RT 2012 est une véritable révolution

Wed, 14 Sep 2011 11:20:00 +0100

Benoît Fauchard, Président délégué de la FNAIM, en charge de l'application du Plan Grenelle à la FNAIM, fait le point sur la bascule vers la nouvelle norme RT 2012.

Quels sont les grands changements entre la norme BBC

et la RT 2012 ?

Benoît Fauchard : C'est une véritable révolution dans la mesure ou l'on divise par 3 la consommation en énergie des bâtiments neufs : on passe en effet de 150 kWh/m² à 50 kWh/m². On n'a jamais autant amélioré les performances d'une réglementation thermique en un si petit nombre d'années. La nouvelle norme impose des changements importants en termes de matériaux utilisés, de conception et de réalisation des bâtiments et davantage de coordination interprofessionnelle. Cela a aussi des implications au niveau du comportement des utilisateurs.

Cela engendre-t-il un surcoût important ?

Benoît Fauchard : Nous tablons sur 10 à 15%. Mais ce surcoût va être progressivement avalé par des processus d'industrialisation des travaux et des nouvelles technologies. Par ailleurs, il va induire un moindre besoin
de consommation : le consommateur s'y retrouve donc très rapidement.

Quel impact cela a-t-il sur la construction aujourd’hui ?

Benoît Fauchard : La plupart des promoteurs se sont déjà engagés sur la RT 2012 dès cette année. Dans le neuf, qui ne représente qu'une toute petite partie du parc, la réglementation est hyper performante à 50 kWh/m², mais dans l'ancien on est souvent plutôt vers 250 kWh/m². La réforme va aussi provoquer un mouvement de rénovation de l'ancien pour arriver à une consommation plus basse.

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Immobilier : le médico-social se recentre sur son cœur d’activité

Mon, 12 Sep 2011 12:35:00 +0100

Créée pour porter les murs de la Fondation Caisse d’Epargne, Axentia intervient en tant qu’Entreprise sociale pour l’habitat (ESH) dans de nombreuses opérations immobilières initiées par les acteurs du médico-social.

Son Directeur général, Patrick Ropert, évoque les changements en cours.

Pourquoi les acteurs du médico-social multiplient-ils les opérations d’externalisations immobilières ?

Patrick Ropert - Parce qu’ils ont besoin de conserver leur capacité d’endettement pour financer leur développement, en créant de nouvelles capacités d’accueil et de soins. De grands acteurs du secteur comme la Fondation des Caisses d’Epargne pour la solidarité (FCEs), l’APF ou la Croix-Rouge font le choix de concentrer leurs moyens humains et financiers sur leur coeur d’activité, qui est d’exploiter leurs établissements au profit des personnes qu’ils accueillent. Par ailleurs, on constate une tendance lourde au regroupement des structures, notamment dans le monde associatif. Cela génère mécaniquement des opérations immobilières.

Et comment procèdent-ils ?

Patrick Ropert - En cédant les murs, ils trouvent une partie des fonds nécessaires à leur développement ; en confiant la construction, la rénovation, le réaménagement de site et la gestion immobilière des établissements existants à des professionnels, ils s’assurent un meilleur résultat final. L’opération que nous menons à Lyon par exemple avec la FCEs, pour reprendre l’exploitation et restructurer le site de l’EHPAD Sainte-Élisabeth, nécessite des moyens que n’avait pas la congrégation religieuse, propriétaire précédent. La valorisation foncière qu’elle en retire lui permet de réaliser un autre projet plus en phase avec ses nouveaux besoins.

La procédure d’appel à projet des Agences Régionales de Santé joue-t-elle un rôle dans l’externalisation des compétences immobilières ?

Patrick Ropert - Effectivement, ces appels à projet exigent des réponses à la fois immobilières – notamment trouver les terrains – et financières dans des délais très courts. C’est une incitation supplémentaire pour les gestionnaires d’établissements à s’associer avec des opérateurs disposant des compétences de maître d’ouvrage immobilier et capables de répondre tant sur la partie foncière que technique, tout en s’engageant sur des coûts de construction maîtrisés.

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Immobilier : l'exception française est-elle durable ?

Mon, 12 Sep 2011 08:00:00 +0100

Par Alain Tourdjman, Directeur des Etudes économiques et de la Prospective de PBCE

En retrouvant, voire en dépassant, ses points hauts antérieurs en matière de prix immobiliers, la France fait figure d’exception parmi les pays européens.

L’Espagne subit une véritable purge immobilière, à l’image de l’ajustement violent qu’ont connu les États-Unis depuis 2005. Le même excès à la fois physique (la surproduction espagnole ne serait pas absorbée avant la fin de la décennie) et financier (l’endettement des ménages dépasse 130 % de leur revenu) conduit à un même blocage durable du marché : des autorisations divisées par dix et une stagnation du crédit. L’ajustement sur les prix est pour l’heure limité (13 % en cumulé) mais il devrait s’accentuer avec l’accumulation des stocks et la remontée des taux d’intérêt de la BCE, les taux variables étant généralisés.

Royaume-Uni : l'endettement des ménages et la situation des banques crispent le marché

Avec environ trois mises en chantier pour mille habitants depuis vingt ans contre cinq pour mille en France, le Royaume-Uni est certes à l’abri de la surproduction, mais l’endettement des ménages y dépasse celui de l’Espagne. La montée des défauts personnels, jusqu’à un rythme de 140 000 par an contre 30 000 entre 1995 et 2003, la situation difficile des banques qui ne répercutent pas l’ensemble des baisses de taux sur le marché et, in fine, la réticence des ménages à s’endetter, pèsent à nouveau sur les prix. Après un rebond sensible fin 2009 – début 2010, l’indice Halifax recule à nouveau depuis un an et, 20 % en deçà du pic antérieur, s’approche du point bas atteint durant la crise.

Le marché immobilier s'anime en Allemagne

L’Allemagne, enfin, à contre-cycle par rapport aux autres pays européens, sort du marasme immobilier qui a suivi l’expansion de la réunification. Après une décennie de stagnation, les prix se réaniment légèrement. Une modification des représentations sociales de la propriété de la résidence principale, comme actif de préparation de la retraite ou de protection en cas de dépendance, pourrait revaloriser les biens immobiliers et, par l’augmentation des loyers, encourager l’accession et la hausse des prix. Toutefois, ces évolutions, en partie hypothétiques, semblent devoir se heurter à des perspectives de demande nulle, voire négative à moyen terme pour des raisons démographiques.

La France peut-elle s'affranchir de cet environnement ?

La France cumule des besoins non satisfaits de grande ampleur, un endettement des ménages modéré et une fonction sociale du logement qui s’est élargie au point d’en faire l’actif central de la stratégie de prévoyance des Français.
Cependant, le rattrapage des prix qui s’en est suivi a largement dépassé les gains de solvabilité liés à la baisse des taux et à l’allongement des durées d’emprunt.
La conjoncture favorable du premier semestre ne paraît pas extrapolable : si le contexte économique s’assombrit encore, l’appétence à s’endetter en sera affectée malgré la baisse des taux ; si la croissance est préservée, la hausse des taux d’intérêt, du prix des matières premières et du coût de la liquidité bancaire pèsera sur le crédit et la valeur des biens.

Quand Monop’ cherche du foncier

Thu, 01 Sep 2011 14:45:00 +0100

Pour développer son concept de magasin alimentaire de proximité et de centre ville, Monoprix déploie toute une stratégie de recherche de foncier.

Développé d’abord à Paris à partir de 2004, le concept Monop’ s’est étendu depuis quatre ans en province. « Aujourd’hui, indique Dominique Benoit, directeur immobilier et expansion de Monoprix, nous avons ouvert 55 magasins de ce type, dont une douzaine en dehors de la région parisienne. Mais notre objectif, cette année, est de signer au moins 15 nouveaux baux ».

Deux axes de travail

Pour ce faire, il travaille selon deux axes : « D’une part, dans les grandes métropoles régionales afin de rechercher, dans chacune d’elles, 3 à 5 sites de 300 à 500 m² en hypercentre; d’autre part, dans les villes moyennes, en trouvant le bon emplacement en cœur de ville, c’est-à-dire celui qui nous permet de nous différencier des hyper et supermarchés de périphérie grâce à nos marques propres et aux partenariats exclusifs que nous avons noués pour lancer des produits innovants ».

Trois pistes de recherche

Cette recherche de foncier, en propre ou sous forme de franchise, s’effectue de plusieurs manières. « L’une d’entre elles consiste à approcher les collectivités territoriales, par exemple, quand elles souhaitent relancer leur activité commerciale en centre-ville, commence à énumérer Dominique Benoit. Une autre est de faire appel aux agences immobilières spécialisées locales. Notre équipe de développeurs, qui comprend six personnes, prospecte également auprès des grands bailleurs et même, parfois, fait du porte à porte ».

Les difficultés du centre-ville

Outre le fait, dans cette recherche, de se trouver en concurrence avec d’autres commerces alimentaires ou de prêt-à-porter, les principales difficultés sont d’ordre technique. « En centre-ville, les locaux ne sont pas souvent rectangulaires comme nous le souhaiterions. En outre, il nous faut obtenir de nombreuses autorisations administratives en nous pliant, par exemple, aux exigences des Bâtiments de France, des pompiers ou de la législation sur les handicapés. Mais nous sommes très attentifs à valoriser le patrimoine souvent d’excellente qualité que nous louons. Enfin, exploiter un commerce en centre-ville pose de nombreux problèmes en termes de livraisons. Mais Monoprix possède 80 ans d’expérience de ce type d’implantation en cœur de ville. C’est inscrit dans nos gènes ! », conclut Dominique Benoit.

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> Enquête : l'art et la manière de trouver du foncier.

Travaux et projets pour le renouveau de la Défense

Wed, 17 Aug 2011 12:45:00 +0100

Dominique Boré, directrice du cabinet et de la communication de l’Epadesa (Etablissement public d’aménagement la Défense Seine Arche), dresse le bilan du plan de renouveau du célèbre quartier d’affaires.

Où en est le plan de renouveau de la Défense lancé en 2007 ?

Dominique Boré : Ce plan, acté par la loi du 27 février 2007, prévoyait au moins 150 000 m² supplémentaires de bureaux à partir d’opérations de démolition-reconstruction et d’extension, 300 000 m² de constructions neuves, toujours de bureaux, et 100 000 m² de logements.

Concernant les démolitions-reconstructions et extension, nous dépassons aujourd’hui 500 000 m². Il s’agit des tours Carpe Diem, en cours d’achèvement, D², lancée en juin, Air² qui le sera avant la fin de l’année, enfin, les deux tours jumelles Hermitage Plaza dont les premiers travaux de préparation débuteront à l’automne. La tour Ava, quant à elle, fait actuellement l’objet de recours. Mais dès qu’ils seront purgés, l’investisseur démarrera le chantier.

Signalons aussi que le projet de la tour Signal a été abandonné à cause de la défaillance de son investisseur espagnol et que le sort de celui de Generali est encore suspendu à une décision de Generali monde.

Parallèlement, quatre immeubles entièrement nouveaux sont programmés : la tour Majunga, qui devrait être offerte aux utilisateurs en 2012, la tour Phare et les immeubles Trinity et Basalte, ce dernier devant être livré en 2012.

Aujourd’hui, après l’achèvement de celui de First, trois chantiers de tours sont ouverts : ceux de Carpe Diem, Majunga et D2.

Quant aux logements, ils vont se traduire essentiellement par 70 000 m² à construire dans la ZAC Charcot située à Puteaux.

Enfin, la dynamique du plan de renouveau a conduit plusieurs propriétaires de tours à s’engager dans des opérations de rénovation et de mises aux normes de développement durable sans création de surface. Tel est le cas des tours CB 21, EQHO, Prisma, Europe et Athena qui offriront un total de 183 000 m² à partir de la fin de l’année

La crise qui vient de rebondir avec la dégradation de la note de la dette américaine ne risque-t-elle pas de faire reculer investisseurs et utilisateurs ?

Dominique Boré : Certes, on ne peut être sûr de rien. Force est cependant de constater que la Défense est le seul territoire à pouvoir offrir, entre aujourd’hui et 2015, des adresses prestigieuses avec des surfaces conçues aux nouvelles normes techniques du développement durable. Les investisseurs en sont tellement convaincus qu’ils lancent leurs opérations en blanc, c’est-à-dire avant même d’avoir trouvé des locataires. Ils prouvent par là la confiance qu’ils ont dans le quartier d’affaires et dans Seine Arche

Sur ce dernier territoire, je tiens à souligner différents projets emblématiques à Nanterre :

L’écoquartier Hoche où se construiront plus de 600 logements de grande qualité architecturale,

Cœur de quartier où, autour de la future gare Nanterre Université, sont programmés123 000 m² de logements, commerces et activités avec le groupement Altaréa-Cogedim-Eiffage,

Arena, la nouvelle maison du club de rugby Racing Metro 92. A son ouverture en 2014, il s’agira d’un complexe sportif et culturel destiné à accueillir opéras, concerts, spectacles ainsi que bureaux, boutiques et restaurants.

Enfin, Seine Arche accueillera les futures infrastructures de transport du réseau express du Grand Paris et d’Eole.

Interview de Philippe Lesaffre, directeur du marché Immobilier professionnel à la Caisse d’Epargne

Mon, 18 Jul 2011 16:00:00 +0100

Philippe Lesaffre, directeur du marché Immobilier professionnel à la Caisse d’Epargne, décrit, lors du Congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les moyens mis par la banque à la disposition des promoteurs.

Interview de Philippe Lesaffre, directeur du marché Immobilier professionnel à la Caisse d’Epargne

Interview de Bertrand de Feydeau, président de Foncière Développement Logements

Wed, 06 Jul 2011 10:00:00 +0100

Bertrand de Feydeau, président de Foncière Développement Logements, énumère, lors du Congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les conditions pour que les sociétés foncières s’intéressent d’une manière significative au logement.

Interview de Bertrand de Feydeau, président de Foncière Développement Logements

Interview de Pascal Boulanger, gérant du groupe Pascal Boulanger

Wed, 06 Jul 2011 10:00:00 +0100

Pascal Boulanger, gérant du groupe éponyme, indique, lors du Congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les conditions qu’il juge nécessaires pour favoriser l’activité des promoteurs.

Interview de Pascal Boulanger, gérant du groupe Pascal Boulanger

Interview de Jean-Michel Mangeot, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)

Wed, 06 Jul 2011 10:00:00 +0100

Quelques semaines après son arrivée comme délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Jean-Michel Mangeot lève le voile, lors de son congrès, sur les pistes sur lesquelles elle travaille afin de développer la production de logements.

Interview de Jean-Michel Mangeot, délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)

Logement d’urgence : la Fondation des promoteurs immobiliers s’engage

Wed, 06 Jul 2011 10:00:00 +0100

A l’occasion du congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), un centre d’accueil destiné aux sans-abris à été inauguré. Sa construction a été rendue possible par le financement assuré en grande partie par la fondation créée en octobre 2010 par la FPI. Une fondation dont l’objet est le logement social et même d’urgence.

Logement d’urgence : la Fondation des promoteurs immobiliers s’engage

La BPCE présente au MIPIM 2011

Tue, 03 May 2011 16:00:00 +0100

Provenant de plus de 80 pays différents, les acteurs présents ont pu découvrir, du 8 au 18 mars, les tendances d’un secteur en rapide expansion. Deux thèmes étaient au cœur des préoccupations cette année : l’intégration du critère de durabilité dans le développement urbain et la coopération entre les villes internationales. Outre ces deux principales thématiques, l’édition 2011 mettait également en lumière de nombreux projets mixtes d’envergure, combinant à la fois immobilier commercial, résidentiel, touristique et de bureau. La Caisse d'Epargne était bien sûr présente en propre mais également au travers du Groupe BPCE et de ses différentes marques. C’était l’opportunité de faire valoir notre expertise et notre positionnement dans le financement de l’immobilier.

MIPIM 2011: BPCE à la rencontre de ses clients Immobiliers

MIPIM 2011: Paroles des acteurs de l'Immobilier

Interview de Marc Pigeon, Président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers)

Sat, 26 Feb 2011 00:00:00 +0100

Tour d'horizon avec Marc Pigeon, Président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) des futurs enjeux pour la profession en 2011, mais aussi sur les propositions et les projets de la Fédération et sur les relations entre les adhérents de la Fédération et la Caisse d'Epargne.

Interview de Pascale Poirot, Présidente du SNAL (Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs)

Sun, 16 Jan 2011 00:00:00 +0100

Interview réalisée dans le cadre de la Journée professionnelle SNAL du 3 décembre 2010 : concevoir l'aménagement en respectant l'environnement, organisée avec le concours de la BPCE.

Trois sujets fondamentaux du développement durable ont été abordés au cours de cette journée : La densité en habitat individuel et la mixité - La loi sur l'eau et la gestion des eaux pluviales dans les opérations d'aménagement - L’importance des options d’aménagement pour la performance énergétique des futurs bâtiments.

Pascale Poirot revient sur l'enjeu du partenariat signé avec la Caisse d'Epargne

Et sur les pistes de travail du SNAL

Interview de Blandine Renard, responsable des programmes à l'Effort Rémois

Sat, 15 Jan 2011 00:00:00 +0100

L'intégration de la réglementation thermique est depuis plusieurs mois à la Une des problématiques des constructeurs. Plurihabitat L'Effort Rémois est un des plus importants maîtres d’ouvrage dans la région Champagne-Ardenne.

Blandine Renard, responsable des programmes à l'Effort Rémois, parle de l'influence de la future réglementation des logements neuf sur son métier. Elle pense que cette réglementation n'aura pas un véritable impact sur son travail d'aménageur tel qu'on le conçoit aujourd'hui. Ceci s'explique par la réflexion assez poussé des professionnels sur la conception des bâtiments, leur enveloppe et leur positionnement dans les quartiers et dans leur environnement afin de profiter au maximum des apports gratuits du soleil et des autres énergies renouvelables (matériaux, chauffage, nouvelles techniques). Ils sont donc aujourd'hui déjà bien avancés.

Interview de Louis-Pierre Angelotti, Président du groupe Angelotti

Wed, 01 Dec 2010 00:00:00 +0100

Louis-Pierre Angelotti, Président du groupe Angelotti revient dans le cadre du congrès du Snal sur les conséquences de la densification du foncier, question importante notamment dans le sud de la France. Son groupe intervient plus particulièrement sur le Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées.

Interview de Louis-Pierre Angelotti, Président du groupe Angelotti

Dans le Languedoc-Roussillon, la densification du foncier est quelque chose d'importante pour la société Angelotti d'autant plus qu'elle a des gens pris en compte depuis une dizaine d'années. Et donc, elle travaille sur des opérations denses qui soit dans des grandes agglomérations voire un peu plus loin. Elle travaille sur des petits terrains avec la maîtrise de l'architecture et de la construction, cadre bien précis donc.