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L’immobilier en Bourse, simple label ou vrai tremplin?

Mon, 06 May 2013 15:30:00 +0100

Les promoteurs immobiliers sont en quête permanente de fonds propres. Si les grands noms de l’immobilier français se sont tournés logiquement vers la Bourse, cette dernière ne constitue pas toujours un gage de performance. Qui plus est en temps de crise.

Nexity, Icade, Unibail-Rodamco, Kaufman & Broad, Maisons France Confort… En France, les promoteurs immobiliers cotés en Bourse incarnent aussi les principaux leaders du marché. Ce lien de cause à effet n’a, à première vue, rien d’hasardeux. Si tous disposaient déjà d’une taille et d’un maillage territorial conséquents avant leur introduction en Bourse, cette opération financière leur a permis d’accroître leur visibilité, leur taille et leur capital. La cotation facilite également les mouvements de concentration sectorielle via des offres publique d’achat ou d’échange (OPA/OPE). Ainsi, en mars dernier, la foncière Icade a déposé une offre sur les actions et les obligations remboursables en numéraire et/ou actions nouvelles et/ou existantes de Silic. Un projet qui a pour ambition de renforcer son portefeuille d’actifs (de 7 a 10 milliards d’euros).

La Bourse : un catalyseur de la performance

Au-delà de la simple recherche de liquidités pour financer de nouveaux investissements, avec la Bourse, « ces groupes bénéficient d’une force de frappe marketing, d’une capacité de mutualisation des risques et des coûts plus efficace que leurs rivales non cotées, ce qui constitue pour eux un véritable levier de performance, souligne Pierre-Loup Etienne, analyste financier sur le secteur immobilier chez AlphaValue, un bureau d’études parisien. Un acteur coté pourra plus facilement mettre à profit sa taille pour mener à bien des actions de lobbying auprès des pouvoirs publics (parlementaires, élus locaux…). » Aussi profitable soit-elle au plan comptable, la Bourse soumet de plus l’ensemble des promoteurs à une exigence de transparence financière et fiscale, « un gage de confiance supplémentaire qui peut conduire les décideurs à privilégier un acteur de la Bourse de Paris », concède Pierre-Loup Etienne.

Les non cotés ont aussi la cote

Cependant, en dépit de leur profil défensif, les leaders de la promotion immobilière en France restent exposés à la volatilité des marchés. Ces derniers connaissent des fortunes diverses à la Bourse de Paris. Depuis le début de l’année (du 01/01 au 03/05), les actions Icade et Nexity ont gagné respectivement 4,9% et 6,42%, tandis que Kaufman & Broad et Maisons France Confort ont cédé 3,90% et 6,56% sur la même période. Une faille exploitée par les promoteurs indépendants. Gilles Lamarque, président de Philia, un promoteur généraliste dont le chiffre d’affaires atteint 50 millions d’euros, estime bénéficier d’une capacité d’adaptation plus forte que ses concurrents cotés pour signer un contrat. « La seule différence : notre rentabilité repose sur une stratégie de niches. Les dossiers traités le seront sur des volumes plus modestes (7 à 8 par an) mais cette approche nous permet de mettre en œuvre des circuits de décision plus courts et efficients que nos rivaux. »

Reste que dans un marché où la performance opérationnelle est étroitement liée au dynamisme des ventes et des programmes de constructions, les promoteurs cotés comme non cotés misent aussi sur la politique du logement pour préserver leurs marges. Dernière mesure en date, le dispositif Duflot, adopté en novembre dernier, devrait faire bondir les ventes en volumes de 7% en 2013.

Urbanisme et logement : la future loi décryptée par les promoteurs

Mon, 15 Apr 2013 13:00:00 +0100

Le projet de loi sur l’urbanisme et le logement de Cécile Duflot vise à relancer la construction. Voici les points clés qui intéressent les promoteurs.

Le gouvernement souhaite relancer la construction avec sa future loi Urbanisme et logement. L’une des dispositions consiste à créer un « choc d’offres » de foncier privé avant la fin de l’année grâce à la suppression de toute incitation fiscale à la rétention des terrains constructibles. « La mesure s’appliquerait à compter du 1er janvier 2014, explique Philippe Morel, directeur central des fonctions supports logement chez Bouygues Immobilier. L’impact d’une augmentation éventuelle de cette offre foncière ne peut qu’être positif. En revanche, cela va prendre du temps. » Un problème de temps également soulevé par Michel Dulimon, directeur promotion du groupe Arcade : « En réalité, on ne peut bénéficier que d’un effet d’aubaine. La mesure ne portera pas ses fruits cette année, les délais sont beaucoup trop courts. Entre le moment où l’on détecte un terrain et le moment où cela se concrétise par une opération, on parle d’années, pas de mois. »

Assouplissement du PLU

L’idée de densifier les zones tendues est également au programme de la future loi. Pour y parvenir, le plan local d’urbanisme (PLU) pourrait être assoupli. « Aujourd’hui, on a beaucoup de mal à construire parce que beaucoup de réglementations se sont empilées les unes sur les autres. Dans les PLU, des zones autorisent des coefficients d’occupation des sols (COS) très limités. C’est un vrai problème. Il faudrait que ces COS augmentent pour qu’on puisse y installer plus de logements et surtout pour faire baisser les prix », estime Philippe Crepelle, gérant de Promoneuf.

Transformer la nature des immeubles

L’objectif est aussi de faciliter la transformation des commerces et bureaux en logements et le rehaussement d’immeubles d’habitations. « Techniquement, il y a un vrai potentiel, mais ce n’est pas si simple. Bien souvent, ces bureaux ne trouvent pas d’entreprises car ils sont vétustes ou ne répondent pas aux dernières normes. Une transformation, par nature, peut être assez aléatoire, complexe et coûteuse. Il faut donc estimer la pertinence économique immeuble par immeuble », analyse Philippe Morel. Quant à la densification verticale, les promoteurs reconnaissent qu’elle n’est pas facile à faire accepter aux administrés et est généralement limitée en volume à la construction d’un étage supplémentaire.

Accélérer le traitement des recours

Un point met tout le monde d’accord : la lutte contre les recours malveillants par l’accélération du traitement des contentieux. « On estime qu’il y a aujourd’hui 30 000 logements commercialisés sur l’ensemble de la profession, dont la construction est bloquée par les recours. C’est considérable. Une partie significative sont des recours injustifiés », précise Philippe Morel. « Certains déposent des recours uniquement afin de négocier quelque chose avec les promoteurs, ajoute Michel Dulimon. On ne peut passer aucune vente en cas de recours administratif. Le temps que le tribunal juge, cela prend deux ou trois ans. L’opération risque d’échouer, le promoteur peut préférer négocier car, même si cela lui coûte, il peut avancer. Cela peut s’apparenter à une nouvelle forme de racket. »

Nombre de promoteurs attendent donc de cette future loi, une meilleure fluidité du marché de l’immobilier. Elle doit être présentée en juin en Conseil des ministres.

Quand les fonds souverains investissent dans l’immobilier français

Fri, 08 Mar 2013 10:00:00 +0100

Amorcée en 2010, la présence des fonds gérés par des Etats sur le marché de l’immobilier français s’accentue. D’origine moyen-orientale, asiatique ou européenne, ils investissent dans les meilleurs emplacements.

Depuis quelques années, les fonds souverains s’intéressent de près à l’immobilier français et parisien. Ces institutions publiques ou gouvernementales ont ainsi investi quatre milliards d’euros à Paris entre 2010 et 2011, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), sur un marché estimé à 20 milliards d’euros.

En tête de cette catégorie très particulière d’investisseurs figurent le Qatar, Abu Dhabi, Hong Kong et la Norvège.

Le mouvement s’amplifie en ce début d’année

Depuis, le mouvement s’est amplifié. Ainsi, en février 2013, Constellation Hotel Holdings, une société indirectement contrôlée par Qatar Holding, a finalisé l'acquisition de l'ancien pôle hôtelier de Starwood Capital qui comprend notamment l’Hôtel du Louvre et le Concorde Lafayette à Paris, le Palais de la Méditerranée à Nice et le Martinez à Cannes. Montant estimé de l’opération, qui porte à la fois sur les murs et les fonds de commerce : entre 700 et 800 millions d’euros. Au même moment, Adia (Abu Dhabi Investment Authority) a acquis un immeuble boulevard Pasteur à Paris pour environ 250 millions d’euros.

Pas en reste, NBIM, le fonds souverain norvégien, vient de dépenser 1,2 milliard d’euros pour acquérir auprès de Prologis, le principal opérateur en France de plates-formes logistiques, la moitié de ses 195 actifs européens de classe A, principalement localisés dans l’Hexagone. Parmi les récentes transactions, on peut encore citer l’achat d’un immeuble de la place Vendôme à Paris par le fonds pétrolier de l’Azerbaïdjan pour 135 millions d’euros.

10 milliards de dollars par an

Ces exemples récents montrent que les investissements des fonds souverains sont très ciblés : « Les actifs prestigieux, essentiellement de bureaux ou de commerces, localisés dans le quartier QCA [i] de Paris, et au prix unitaire très élevé », observe Anne-Céline Cambier, analyste à l’IEIF. Selon elle, le montant des investissements de ces fonds pourraient atteindre en Europe près de 10 milliards de dollars par an au cours des cinq prochaines années.

Or, une portion significative de ces investissements « se dirigera vers l’immobilier parisien ». En effet, les actifs de prestige de la capitale correspondent aux critères des fonds souverains, souvent « réfractaires au risque et raisonnant à long terme ». Pour eux, l’immobilier français reste attractif. La raison : « Sa capacité à superformer la macroéconomie domestique sous-jacente et à préserver, grâce à la rareté patente, la valeur du capital et les revenus locatifs ».

L’avenir des fonds souverains sur le marché immobilier français semble donc assuré.

[i] Quartier central des affaires

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L’immobilier de montagne joue la carte de la qualité

Fri, 08 Feb 2013 10:00:00 +0100

Le marché de l’immobilier de montagne résiste à la crise, en raison principalement de l’accroissement d’une offre de qualité. Cependant, le principal frein à ce développement reste la rénovation des logements anciens.

« Dans un contexte de crise économique et d'instabilité fiscale, le marché de l’immobilier de montagne semble avoir plutôt bien résisté » remarque la Chambre des notaires des deux Savoie. « Et, ajoute-t-elle, avec une montée constante vers le haut de gamme ». Une tendance confirmée par le promoteur MGM Constructeur, spécialiste des résidences de tourisme dans les Alpes. « Malgré la crise, je me refuse à construire à l’économie », explique David Giraud, son président.

En témoignent les Chalets d’Angèle, la résidence 4 étoiles qu’il a ouverte cet hiver à Châtel et qui comprendra à terme 150 appartements. Outre les décors particulièrement soignés et divers services comme la restauration ou la location de matériels de sports d’hiver, on y trouve un spa et un centre de soins.

Résultat : sur les 51 appartements de la 1ère tranche, seuls 8 restaient à vendre un peu plus d’un an après le début de leur commercialisation.

La qualité avant tout

Cette volonté de construire du haut-de-gamme se retrouve aussi dans les Pyrénées. Raymond Campo, le président de Socaim privilégie ainsi « des emplacements majeurs, c’est-à-dire aux pieds des pistes ou en cœur de ville ». Son entreprise construit divers types de biens, comme des résidences de tourisme 4 étoiles, des appartements en copropriété, ou des maisons individuelles.

Pour se différencier et apporter de la valeur ajoutée, elle propose à ses clients, sur certains biens, de choisir l’aménagement intérieur qui leur convient et de suivre l’avancement des travaux sur le net. « Un plus que les promoteurs nationaux ne sont pas capables d’offrir », s’enorgueillit Raymond Campo.

Le faux problème du foncier

Pour ces promoteurs, l’acquisition du foncier dans les stations est un faux problème. « Il existe encore beaucoup de foncier communal » souligne David Giraud. Pour construire, ce dernier récupère également des hôtels qui ont fermé faute de rentabilité.

Il les rase pour reconstruire. Socaim, de son côté, trouve encore en centre-ville des anciens corps de ferme dont il utilise partiellement les pierres pour construire les logements qui les remplacent.

Les difficiles réhabilitations de l’ancien

Cependant, la question de la réhabilitation de l’ancien demeure. En effet, de nombreuses habitations dans les stations ne correspondent plus à la demande actuelle en termes de confort et de surface. Après l’échec il y a quelques années du dispositif Oril destiné à favoriser la réhabilitation des logements de loisirs, les élus locaux sont dans l’attente d’un nouveau système incitatif. D’ici là, Nicolas Rubin, le maire de Châtel (74), espère que « l’arrivée de logements de qualité construits par des promoteurs comme MGM incitera les propriétaires à améliorer ceux qu’ils louent ».

Noël Lacaze, directeur de la station de Peyragudes dans les Pyrénées, compte sur la centrale de location mise en place pour en exclure les habitations trop vétustes. Mais il ne s’agit jamais que solutions partielles et locales.

La montée en gamme s’apparente donc à un mouvement de fond, permettant aux promoteurs de maintenir leur activité et aux stations de ski leur clientèle.

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Permis de construire : se prémunir contre les recours

Wed, 02 Jan 2013 10:00:00 +0100

Les recours contre les permis de construire gênent de plus en plus les professionnels de l’immobilier. Des moyens existent, cependant, pour en limiter les effets. Petit tour d’horizon.

Au cours des 11 premiers mois de 2012, 650 recours ont été déposés en France contre des permis de construire. Ils concernaient 300 opérations et impliquaient 25 000 logements, soit le tiers de la production nationale. Claude Gagol, PDG du promoteur-aménageur Sefri-Cime définit quatre types de recours : le légitime, c’est-à-dire quand les règles administratives ne sont pas respectées ; celui qualifiée d’humeur quand, par exemple, il est déposé par un voisin se voyant privé par le projet d’une vue imprenable ; le politique, quand le requérant veut simplement nuire à la collectivité qui a accordé le permis ; enfin, le suspect, quand les motivations sont hors la loi.

Un coût financier considérable

Pour l’investisseur et le promoteur, le coût peut être considérable. « il faut, en règle générale de 15 à 2O ans pour réaliser un centre commercial en centre-ville, dont 4 à 5 années de contentieux juridique, entre le début du projet et l’inauguration », indique Eric Ranjard, président du Conseil national des centres commerciaux. « Pendant cette période, entre 5 et 10 milliards d’euros sont engagés et 20 000 à 30 000 emplois sont bloqués ».Ce constat explique, souvent, l’abandon des projets.

Accélérer les procédures

De l’avis des promoteurs, plusieurs solutions existent pour accélérer les procédures. D’abord, permettre au juge d’accorder des autorisations partielles sans annuler pour autant le permis de construire. Par exemple, lorsque le différend porte uniquement sur la hauteur du bâtiment. Autre possibilité : lors d’une demande de référé de la part du requérant, offrir la possibilité à l’attaqué de déposer également un référé. Par ailleurs, les professionnels demandent que, dès le dépôt d’un recours, le juge fixe un délai pour, d’une part, lui transmettre toutes les pièces, d’autre part, lui faire prendre sa décision.

Elisabeth Borne, directrice de l’urbanisme à la mairie de Paris, souhaite que « devant la complexité des procédures, les codes de l’urbanisme et de l’environnement soient harmonisés ou que l’un des deux soit supprimé ».

La SMA-BTP, compagnie d’assurances des professionnels du bâtiment et des travaux publics, a conçu un produit d’assurances qui garantit les promoteurs et les acquéreurs en Vefa contre les conséquences financières d’une annulation ou d’une suspension du permis de construire.

Du côté du gouvernement, Cécile Duflot, la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, a annoncé que des mesures concernant les recours seraient intégrées dans la loi cadre sur le logement prévue au cours du premier semestre 2013.

Dans un contexte où le marché de l’immobilier n’est pas au beau fixe, ces mesures pourraient faciliter l’activité des promoteurs.

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Les foncières face au casse-tête de la rénovation

Thu, 13 Dec 2012 10:00:00 +0100

Pour atteindre l’objectif de Grenelle 2 de réduire de 38 % la consommation énergétique des bâtiments tertiaires d’ici à 2020, les investissements nécessaires sont élevés. Les foncières s’interrogent sur les meilleurs moyens de les rentabiliser.

Voté en 2010, la loi Grenelle 2 impose de nouvelle règle en matière immobilière. Ainsi, d’ici à 2020, les propriétaires du parc tertiaire devront réduire de 38% la consommation énergétique de leurs bâtiments. Cette nouvelle règlementation concerne 480 millions de m² sur les 850 millions du parc tertiaire français. Le problème : l’investissement pour se conformer à la règlementation varie entre 1 000 et 2 500 euros du m² selon l’importance des travaux. Dans ces conditions, les foncières cherchent des solutions pour amortir la dépense.

Des coûts importants

En effet, pour rénover la tour Eqho (ex-IBM) à la Défense, Icade a investi 350 millions d’euros. Alain Guisnel, chargé de mission pour le développement durable au sein de cette foncière, le reconnaît : « La dépense est considérable, mais je suis persuadé qu’en y consentant l’immeuble va rester commercialisable pendant de nombreuses années encore ». La question est bien là. L’investissement indispensable à la mise aux normes se justifie-il en termes de rentabilité ?

Des partenariats entre propriétaires et locataires

Jean-Eric Fournier, directeur du développement durable de la Foncière des Régions qui possède près de 300 immeubles France Télécom, 200 hôtels Accor, une centaine de restaurants Quick et les directions régionales d’EDF, se place, pour sa part, « dans un schéma partenarial avec nos clients locataires ». Dans ce contexte, des annexes environnementales aux baux conclus avec France Télécom sur 128 bâtiments, soit 608 000 m² de bureaux, ont été signées.

Ces annexes, qui deviendront obligatoires le 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours concernant les bureaux et les commerces supérieurs à 2 000 m², donnent les moyens d'agir en matière d'équipements, de consommations ou encore de traitement des déchets. Le propriétaire et les locataires s'y engagent pour un programme d'actions destiné à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment.

Tous les bâtiments ne sont pas transformables

Aux Etats-Unis, où les certifications existent depuis bien plus longtemps qu’en France, plusieurs études montrent que le loyer et le prix de revente des immeubles de bureaux ainsi labellisés sont plus élevés. Aussi, Jean Carassus, directeur du mastère spécialisé Immobilier, Bâtiment et Énergie à l’École des Ponts et Chaussées, estime que « la rénovation énergétique est un moyen de ralentir l’obsolescence technique et la baisse de valeur des immeubles ».

Il s’interroge cependant sur l’avenir de certains bâtiments tertiaires « qui sont des épaves thermiques et qu’il sera très difficile de mettre aux normes vu la faible rentabilité de leur rénovation ». Il n’est donc pas exclu que les propriétaires préfèrent, dans ce cas, les raser pour, éventuellement, reconstruire.

Voté en 2010, la loi Grenelle 2 prévoit de nouvelles normes énergétiques pour les bâtiments tertiaires. Sa mise en œuvre est encore tributaire d’un décret en Conseil d’Etat à paraître au début de 2013.

Cependant, le contenu de celui-ci devrait fortement s’inspirer des recommandations du groupe de travail « Rénovation du parc tertiaire existant » créé au sein du Plan Bâtiment Grenelle. Ces recommandations préconisent notamment l’échelonnement des obligations selon la surface des bâtiments : dès 2014 pour les actifs de plus de 1 000 m², 2018 pour ceux compris entre 500 et 1 000 m² et 2020 pour les bâtiments inférieurs à 500 m².

En outre, les propriétaires seraient libres d’utiliser les moyens qu’ils jugeraient nécessaires pour atteindre les objectifs fixés.

Les professionnels privilégient la diversification

Wed, 31 Oct 2012 10:00:00 +0100

La chute des ventes de logements neufs interpelle foncières et promoteurs. Malgré les besoins du pays en ce domaine, certains se diversifient vers d’autres segments de l’immobilier, voire se désengagent, au moins partiellement, du résidentiel.

Les grands opérateurs immobiliers tirent les conséquences des changements de leur secteur. Ainsi, face à la baisse des ventes de logements neufs, ils se diversifient dans d’autres segments, comme le tertiaire ou l’immobilier commercial. Même si ce mouvement a été amorcé il y a quelques années, les promoteurs l’amplifient avec la crise. Tel est le cas d’Icade.

Après avoir commencé, en 2007, à céder ses logements et ses activités de services immobiliers, cette filiale de la Caisse des Dépôts a décidé, à la fin de l’année suivante, de se séparer de son pôle foncière logement au profit d’une autre entité du groupe public, la SNI (Société nationale immobilière).

Objectif : se recentrer sur le tertiaire et y accroître sa diversification. D’où, notamment, les rachats de la Compagnie La Lucette puis de Silic qui devraient en faire, l’an prochain, si tous les recours sont purgés, la première foncière tertiaire de France, y compris dans le domaine de la santé, et le 3ème promoteur national.

En matière de promotion, pourtant, Icade maintient son activité dans le domaine de l’habitat. Mais sur des produits et des destinataires bien particuliers. Serge Grzybowski, son PDG, explique : « Notre stratégie de diversification illustre notre ambition de répondre durablement aux grandes problématiques de la ville de demain : le maintien des aînés dans leur logement à travers des ensembles immobiliers adaptés à l’avancée en âge et l’accès à la propriété des primo-accédants ».

D’où, par exemple, en direction de ceux-ci, le concept Bi-Home : un appartement principal auquel s’ajoute un espace de vie indépendant avec deux entrées qui permettent d’accueillir étudiants, séniors ou activités libérales.

Une autre grande foncière, Gecina, a également entamé une stratégie de recentrage vers les bureaux, l’immobilier de santé et les résidences étudiantes. Se qualifiant de 1er opérateur résidentiel en Europe, ce secteur ne représente pourtant plus, au 30 juin 2012, que 28 % de son patrimoine évalué, à la même date, à 11,6 milliards d’euros. Son PDG, Bernard Michel, vient d’annoncer vouloir, d’ici à la fin de 2014, accroitre ses parts de 60 % à 70 % en bureaux et de 8,5 % à 10 % en établissements de santé. Quant à ses résidences pour étudiants, elles devraient atteindre 5 % alors qu’une baisse de 8 % est prévue dans le logement.

Nouveaux axes de développement pour Kaufman & Broad

Le promoteur Kaufman & Broad, de son côté, a vu ses ventes chuter de 24,2% au cours des six premiers mois de son exercice 2011-2012. Même si Guy Nafilyan, son PDG, prévoit « au second semestre une accélération des ventes Scellier » et que son entreprise « continuera à développer des opérations comprenant des logements sociaux ».

Mais en même temps, il indique vouloir s’engager plus à fond sur de « nouveaux axes de développement, tels que les résidences services séniors et étudiants, les logements à prix maitrisés et l’immobilier d’entreprise ».

Décidément, les professionnels de l’immobilier ne se montrent guère enthousiastes sur le marché du logement traditionnel.

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Centres commerciaux : une nouvelle génération de magasins

Mon, 10 Sep 2012 11:00:00 +0100

Face à la crise et à la concurrence de la vente en ligne, investisseurs et promoteurs conçoivent des commerces plus axés sur la convivialité, le plaisir et le service…

Quelques semaines après son ouverture, le centre commercial Atoll, ouvert près d’Angers en avril dernier, avait déjà reçu la visite de plus d’un million de personnes. Idem pour le centre Confluence Lyon inauguré à peu près à la même date ou, encore, simultanément, celui de la gare Saint-Lazare à Paris. Ainsi, malgré la crise et la concurrence croissante de la vente en ligne, ce type de commerce continue de séduire les consommateurs.

Pas étonnant, dans ces conditions, que 2012 en voit neuf surgir de terre et 13 rouvrir après rénovation, tandis que 2013 en comptabilisera respectivement 20 et 21. D’ailleurs, Procos, la fédération du commerce spécialisé, avait, au début de l’année, recensé, auprès d’une soixantaine de promoteurs, 7 millions de m² de projets d'ici à cinq ans, dont le quart en Ile-de-France.

Des bases nouvelles

Mais attention, ces projets sont conçus sur des bases nouvelles. Mercialys, par exemple, la foncière qui gère pour l’essentiel les galeries commerciales et les cafétérias attenantes aux grandes surfaces du groupe Casino, a développé un concept baptisé L’Esprit Voisin. Il se traduit notamment par une architecture et des matériaux caractéristiques de la région ou, encore, par des services aux clients tels que des points wifi, des bibliothèques et des espaces enfants.

La fin des « boîtes »

L’ère de la construction des célèbres et tristes « boîtes » situés aux abords des villes est bien terminée. Les nouveaux centres commerciaux deviennent des œuvres architecturales confiées à des professionnels renommés à l’image de Jean-Michel Wilmotte chargé par Unibail-Rodamco de transformer les anciens docks rouennais en centre commercial et de loisirs.

La foncière a également voulu distinguer cette nouvelle génération de centres commerciaux en créant le label 4 Etoiles qu’elle a attribué pour la première fois à celui de Confluence Lyon. « Les gens en ont assez qu'on répète les mêmes concepts, ils veulent de la diversité, de l'émotion, de la sensualité », affirme Guillaume Poitrinal, son président du directoire. En d’autres termes, il faut des endroits où l’on vient « pour le plaisir et non plus seulement pour l’achat ». Surtout quand s’y ajoutent des services que l’on peut qualifier de luxe tels que voituriers, manucures, iPads, prêts de jouets et autres conseillers en achats.

Signe de l’évolution des centres commerciaux, la Compagnie de Phalsbourg, investisseur, promoteur et gestionnaire de cette catégorie de biens immobiliers, a choisi comme slogan : « Pour changer les entrées de ville ». Philippe Journo, son président, se félicite du succès de son bébé Atoll. « Les taux de satisfaction sont très importants, ce qui nous conforte dans notre volonté de réaliser des sites de qualité exceptionnelle, très au-dessus des standards actuels du marché des « retail-parks » européens », indique-t-il.

Un label consensuel

Enfin, toujours dans le souci de valoriser les parcs d'activité commerciale d'entrées de villes, le Conseil national des centres commerciaux (CNCC), qui fédère notamment promoteurs, propriétaires, gestionnaires, enseignes, prestataires, a créé le label Valorpark. Il est attribué selon six critères : l’accessibilité, la signalisation, la convivialité, l’architecture, le respect de l’environnement et la sécurité. Les centres commerciaux sont décidément entrés dans une nouvelle ère.

Un crédit-bail pour financer Atoll

Inauguré en avril 2012, le centre commercial Atoll à Angers abrite 60 enseignes, neuf restaurants et 2 700 places de parking sur 71 000 m². Le coût de ce nouveau pôle s’élève à 128 millions d’euros.

La Caisse d’Epargne Bretagne Pays de Loire s’est associée à son financement, via sa filiale de crédit-bail immobilier Batiroc Bretagne Pays de Loire.

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Villages Nature : partenariat original et projet ambitieux

Wed, 01 Aug 2012 11:00:00 +0100

Le futur parc touristique conçu par Euro Disney et Pierre & Vacances aborde une phase décisive avec le début de la commercialisation de ses logements et équipements. Le point sur ce projet à 700 millions d’euros.

C’est un projet immobilier original entre deux géants des parcs de loisirs qui est sur le point de voir le jour : dès cet automne, les premiers logements du projet Villages Nature, seront mis en vente. Initié par Pierre et Vacances (P&V) et Eurodisney, ce parc se situe sur 259 hectares en Seine-et-Marne, à proximité de Disneyland Paris.

Ce parc se compose d’habitations à louer pour une villégiature dans un parc dédié aux loisirs naturels. La principale originalité de Villages Nature réside dans sa vision très axée sur le développement durable. Il ne s’agit pas seulement d’être proche de la nature à l’image, par exemple, de la ferme qui sera aménagée ou de l’espace aquatique et de son village lacustre qui seront construits. Mais également de réduire la consommation énergétique, en particulier en utilisant la géothermie du sous-sol.

1 730 logements livrés à partir de 2016

Dans la phase 1 du projet qui prévoit l’aménagement du site sur 180 hectares, 1 730 unités d’hébergement seront bâties avec un coefficient d’occupation des sols de 10 %. La moitié d’entre elles devraient être ouvertes en avril 2016 et la seconde un an plus tard. Un peu moins du tiers seront des logements collectifs et le solde des cottages. D’une surface comprise chacune entre 40 et 85 m² et de faible hauteur, elles occuperont un total de 100 000 m². Quant à la phase 2, elle ne sera lancée sur le reste du site qu’en fonction du succès de la première. Elle concernerait alors entre 600 et 900 logements supplémentaires construits à la périphérie et serait achevée cinq ans plus tard.

Pour répondre à « cette quête d’harmonie entre l’homme et la nature », comme l’exprime Nadim Tawil, le responsable communication et relations extérieures de la société Villages Nature, le paysagiste et urbaniste Thierry Huau (agence Interscène), ainsi que les architectes Jean de Gastines et Lionel de Segonzac ont développé le thème de l’architecture végétale en mariant totalement architecture et paysage avec, en particulier, des jardins suspendus destinés à mettre en scène les résidences en bordure du lac.

Investisseurs privés et institutionnels

La commercialisation sera effectuée par Pierre & Vacances Conseil Immobilier, la filiale spécialisée de P & V, selon les modalités habituelles qui ont contribué à son succès. Ainsi, en s’appuyant sur le statut LMNP (location meublée non professionnelle), les avantages restants de la loi Censi-Bouvard et la récupération de la TVA par l’acquéreur, les vendeurs s’adresseront aux investisseurs privés, en France comme à l’étranger.

Dans le même temps mais, cette fois, en direction des investisseurs institutionnels tels que la Caisse des dépôts, la commercialisation des équipements collectifs sera également lancée. Il s’agit, notamment, des centre de remise en forme et des installations en rapport avec la santé et l'hygiène de vie (diététique, relaxation, etc.), ainsi que la ferme.

Au total, l’investissement de la phase 1 s’élèvera à 700 millions d’euros, mais entièrement financés par tous ces investisseurs. L’occasion pour les différents opérateurs de ce projet d’inaugurer un dispositif immobilier novateur.

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Quand les campus font de l’ombre aux gratte-ciels

Wed, 11 Jul 2012 11:00:00 +0100

S’installer dans une tour ou dans un campus, un immeuble tout en longueur ? Aujourd’hui, les entreprises penchent pour cette seconde solution : cadre de travail, contraintes environnementales, etc. les arguments sont nombreux.

Pour autant, les tours ont encore des adeptes. Les promoteurs, eux, s’adaptent à cette nouvelle demande.

IGH (immeuble de grande hauteur) ou campus (bâtiment en longueur), quelle est la meilleure solution aujourd’hui pour construire des immeubles de bureaux ? La question se pose, car la conception à l’horizontale est de nouveau plébiscitée ; elle semblait pourtant avoir disparu après les constructions de quartiers d’affaires comme La Défense ou de la Part-Dieu à Lyon. En témoigne, en juin dernier, la pose, par le promoteur Sogelym Dixence, de la première pierre d’un immeuble de 10 000 m² destiné au groupe Volkswagen dans le parc d’affaires Parc Mail Roissy CDG, à proximité de l’aéroport Charles-de-Gaulle. Hauteur maximale : 2 étages.

Des tours plus chères…

« Nous développons actuellement moins de tours que de projets à plat » confirme Jean-Charles Equoy, le directeur général de Sogelym Dixence. Pour un promoteur immobilier, construire moins de tours signifie réduire ses coûts : car plus on s’élève, plus les coûts de construction croissent. A 50 mètres, ils dépassent 2 000 euros par m² et à 150 mètres, une hauteur considérée comme optimum par les promoteurs, ils sont supérieurs à 3 000 euros. Quant à ceux de la tour Phare, qui culminera à 300 mètres à la Défense, ils atteindront 6 500 euros. Ce surcoût, dû aux normes de sécurité, oblige les promoteurs à regrouper les projets pour réaliser des économies d’échelles.

Pour le donneur d’ordre, le retour en force des campus résulte de plusieurs facteurs : prise en compte du bien être des salariés, nouveau management, contraintes environnementales etc. Par exemple, l’une des critiques formulée à l’égard des tours est qu’elles favorisent la hiérarchisation des fonctions avec, de manière classique, la direction située au sommet. Or, ce type de management n’est plus trop à la mode.

Mais un modèle qui résiste

Reste que le modèle des tours n’est pas tout à fait dépassé, notamment lors d’une installation en centre-ville. Certaines entreprises tiennent en effet à y rester pour diverses raisons : proximité des transports en commun, image, facilité des interactions, etc. Compte-tenu de la faible disponibilité du foncier au cœur de la cité, l’IGH s’impose quand il faut loger entre 5 000 et 10 000 personnes.

Les promoteurs eux, s’adaptent à chaque demande. Surtout que la construction d’un campus est équivalente à celle d’un IGH, « en volume comme en chiffre d’affaires », précise le directeur délégué de Sogelym Dixence. Cela explique sans doute que les promoteurs poursuivent ces deux activités.

En matière de siège social, le dernier mot revient donc à l’utilisateur. Son histoire, sa politique salariale, son implantation dans le territoire, etc. détermineront donc le choix entre un immeuble classique, vertical, et un immeuble horizontal, tout en longueur.

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Le retour en force de la vente à la découpe

Fri, 08 Jun 2012 15:00:00 +0100

Malgré les menaces qui pèsent sur la vente à la découpe, ce mode de commercialisation de logements cher aux marchands de biens retrouve des couleurs.

On croyait la vente à la découpe disparue depuis la fin des années 90. Mais les récentes manifestations de locataires ou le dépôt d’un projet de loi au Sénat pour en interdire la pratique montrent bien que ce type de transactions fait son retour en force.

Un regain d’intérêt

La vente à la découpe consiste à vendre, appartement par appartement, des immeubles achetés en bloc. Ces acheteurs sont en règle général de gros propriétaires privés ou des institutionnels (banques, compagnies d'assurances, mutuelles, etc.).

Car le regain d’intérêt pour la vente à la découpe s’explique notamment par les nouvelles règles européennes de solvabilité : Bâle III pour les banques et Solvabilité II pour les assureurs. Valeur refuge, l’immobilier peut en effet mieux garantir ces ratios que d’autres placements.

Un recentrage des foncières

De l’autre côté, l’offre est assurée par des groupes immobiliers qui souhaitent se recentrer sur des segments plus rentables. Ces derniers se séparent d’immeubles en bloc qui sont ensuite rachetés par des institutionnels pour les revendre à la découpe. Le groupe Gecina s’est par exemple séparé récemment en bloc de 1 239 appartements à Paris.

La société foncière préfère en effet se recentrer sur des actifs plus attractifs que l’immobilier de logement (4,5% de rendement), notamment les maisons de retraite (7%).

Une rentabilité assurée

En achetant en bloc, le nouveau propriétaire bénéficie d’un prix « de gros », tout en revendant au détail. Et même en comptant les éventuelles décotes (notamment lorsque le locataire rachète le logement), l’opération reste attractive. Seul inconvénient, le processus de vente est beaucoup plus long. « Un an à un an et demi contre quelques mois pour un bloc », indique Bernard Michel, le PDG de Gecina.

Le retour des marchands de biens

Cet engouement a aussi remis en selle une autre catégorie de professionnels : les marchands de biens. La plupart avaient disparu dans les années 1990 quand ils avaient bradé leurs stocks de logements et, ainsi, provoqué l’effondrement des prix. « Ils se sont professionnalisés », reconnaît Françoise Héraud, directrice Investissement résidentiel de CBRE Capital Markets. Parmi eux figurent des fonds opportunistes tels que Carlyle ou CarVal Investors ou des sociétés appartenant à des personnes physiques (les « Family offices »).

Structures spécialisées

Autre signe du renouveau des ventes à la découpe : le développement de l’activité de structures spécialisées telles que Saggel, Foncigef, Locare, Phenix Immobilier ou Ad Valorem. Pour 2012, Françoise Héraud confirme l’évolution : « Anticipant un ralentissement de la hausse des prix, de nombreux propriétaires devraient mettre en vente leurs biens et rencontrer la demande des investisseurs ». Le phénomène de la vente à la découpe n’est donc pas prêt de s’arrêter.

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Urbanisme : quand les grands stades remodèlent la ville

Fri, 11 May 2012 11:00:00 +0100

Construire un stade permet avant tout d’accueillir des événements sportifs. Mais pas seulement, car pour les communes, c’est aussi un moyen de rénover et de renforcer l’attractivité de leur territoire.

Dans la perspective, notamment, du championnat d’Europe de football qui se tiendra en France à l’été 2016, plusieurs grands stades ont été construits ou sont en passe de l’être. Pour les communes concernées, c’est aussi l’occasion de repenser l’aménagement du territoire : logements, entreprises, commerces, etc.

La construction d’un stade s’intègre pleinement dans une logique de rénovation urbaine.

Une nécessité économique

Si la construction d’un stade entraîne le réaménagement d’un quartier, c’est avant tout pour des raisons économiques : les recettes attendues de la billetterie ne suffisent généralement pas à assurer l’équilibre financier du projet. « A Nanterre, pour le futur stade Arena 92 du club de rugby Racing-Métro pour lequel nous intervenons, il est prévu un chiffre d’affaires annuel de l’ordre de 12 millions d’euros qui ne sera atteint, en grande partie, que par la perception des loyers des 35 000 m² de bureaux et de commerces qui lui seront adjoints », indique ainsi Laurent Lehmann, directeur général adjoint du cabinet de conseil immobilier CBRE.

Ce projet de stade s’intègre dans un ensemble plus grand de réaménagement du territoire dans les Hauts-de-Seine : l’opération d’intérêt national Seine-Arche prévoit en effet la construction de 3 500 logements et de 217 000 m² de bureaux.

Une opportunité d’aménagement

Car les aménagements alentours aux stades sont surtout un moyen pour les villes de revaloriser un quartier.

A Lille, une nouvelle zone de 18 000 m² d'activités se prépare autour du futur stade ainsi que deux projets d’hôtels, 171 studios, 36 appartements d’affaires, un espace dédié au bien-être et au suivi médico-sportif et une dizaine de restaurants. Le but de la communauté urbaine de Lille est clair : revitaliser le site de la Borne de l’Espoir, sur lequel est situé le stade. Sa construction « représente une opportunité unique de reconquérir cette zone actuellement en friche ». Ce potentiel sera « mis en valeur avec la création d’un quartier dédié au monde du sport et des loisirs » indiquent les services de la communauté.

Valoriser le foncier existant

La construction d’un stade permet aussi de revaloriser les équipements existants. Un stade rappelle Laurent Lehmann, c’est « l’opportunité de bénéficier d’aménagements urbains, notamment en matière de voiries et de valoriser son foncier ». Ainsi Lille profite du stade pour optimiser les parkings existants, notamment en transformant les emplacements en parking à silo.

C’est aussi le cas du projet de stade de rugby de Thiais et d’Orly en région parisienne. Ce dernier, qui s’intègre déjà dans une zone dynamique, souhaite renforcer la tendance. Le projet envisage ainsi de tisser des liens avec le marché de Rungis tout proche, grâce à la création d’une Cité de la gastronomie dans l’enceinte sportive. Outre sa proximité avec l’aéroport d’Orly, le stade accueillerait également des foires et des séminaires des entreprises présentes dans la toute proche zone SILIC, le premier parc privé d’affaires d’Europe. Enfin, la création de nouvelles stations de RER et de métros, dans le cadre du Grand Paris, ne ferait que renforcer l’attractivité du projet. La construction de nouveaux locaux n’est pas oubliée puisque ce projet s’accompagne de la création d’une ZAC de 11 hectares comprenant 1 000 logements et 100 000 m² de bureaux.

Plus que l’aspect sportif de ces projets, c’est surtout leur impact sur l’activité qui est privilégié par les décideurs. Les stades permettent ainsi de repenser l’attractivité économique et foncière des territoires sur lesquels ils se trouvent.

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Le surcoût très controversé de la RT 2012

Fri, 27 Apr 2012 10:00:00 +0100

Entre 10 % et 20 %, selon le cabinet d’études économiques Xerfi. Entre 7 % et 10 %, affirme le ministère de l’Ecologie. Entre 0,5 % et 3,5 %, prévoit Cerqual, la filiale de certification de Qualitel, l’association qui fédère les principaux acteurs du logement pour “ promouvoir la qualité de l’habitat par la certification et par l’information du public ”.

Ces chiffres, disparates, correspondent à l’estimation du surinvestissement induit par la nouvelle réglementation thermique RT 2012. Une réglementation qui est entrée en vigueur le 28 octobre 2011 pour toute demande de permis de construire d’un immeuble tertiaire, d’un bâtiment public d’enseignement et d’accueil de la petite enfance, enfin, de logement dans les zones sélectionnées par l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine). Quant à son application aux autres habitations neuves, elle est prévue pour le 1er janvier 2013.

Cette RT 2012, qui s’aligne sur le label BBC-effinergie, vise à réduire par trois la consommation énergétique des bâtiments neufs pour atteindre un maximum de 50 kWh d’énergie primaire par m² et par an. Un plafond néanmoins modulable selon la localisation géographique, l’altitude et la surface.

Des écarts importants

Pour Xerfi, qui avance les surcoûts les plus élevés, l’explication est simple : ils sont la conséquence “ des pressions tarifaires exercées sur les équipements et les matériaux ”. A l’autre extrémité de l’échelle, Cerqual s’est basé sur huit cas concrets d’habitations ayant bénéficié du label BBC-effinergie et situés dans des zones géographiques représentatives de ce qu’on peut trouver en France. Les trois bureaux d’études techniques ayant analysé ces cas sont formels :

quelle que soit la source d’énergie utilisée (gaz, électricité, pompe à chaleur), les surinvestissements induits par la RT 2012 demeurent limités. Ils varient de 0,5 % dans le Haut-Rhin à 3,5 % à Nantes. Pour aboutir à un tel résultat, il suffit, indique Cerqual, “ d’exploiter au maximum les qualités bioclimatiques des sites (implantation, orientation, énergies renouvelables disponibles sur place) et de vérifier que les compétences techniques nécessaires sont également présentes localement.”

Des investissements rentables ?

Ces investissements supplémentaires doivent cependant être comparés aux économies réalisables à long terme. Ainsi, Jean-Pierre Bardy, sous-directeur de la qualité et du développement durable dans la construction au ministère de l’Ecologie, affirme qu’ils sont toujours rentables “ car, sur 20 ans, les économies réalisées varient de 5 000 à 15 000 euros ”. Une affirmation qui sera difficile à vérifier puisque dans huit ans, une autre réglementation devrait voir le jour. La RT 2020 consacrera le concept de bâtiment à énergie positive.

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Urbanisme : les clés pour rénover un centre-ville

Fri, 13 Apr 2012 09:00:00 +0100

Elus, promoteurs, aménageurs… Ils ont eu pour mission de faire revenir les habitants dans des centres-villes à l’abandon. A Bourges, Mantes-la-Jolie et Grasse, ils ont gagné le pari de cette rénovation urbaine. Le point sur leurs méthodes.

Rendre à nouveau attractifs les centres-villes c’est, souvent, repenser l’urbanisme commercial. « Les hypermarchés en périphérie s’essoufflent, explique Claudine Hervo, responsable du cabinet Urbanisme Commercial Conseil. De nombreux consommateurs privilégient désormais le service de proximité et se refusent de prendre la voiture une fois par semaine pour passer plusieurs heures à faire leurs courses et ainsi perdre du temps ».

Première priorité à Bourges : faire revenir les commerçants

Pour les municipalités, c’est l’occasion de redonner aux centres-villes leur vocation commerciale. Bourges, dans le Cher, constitue un exemple type de cette tendance.

Son projet Avaricum, comprend ainsi un ensemble de commerces et de services répartis sur 12 000 m², un parc de stationnement de 367 places et 135 logements (30 en accession à la propriété, 25 sociaux et 80 en résidence de tourisme).

Un aménagement qui devrait s’achever à la fin de 2013 avec l’ouverture du pôle commercial. En outre, le privé n’est pas oublié puisque la municipalité met en vente des parcelles foncières et lance une nouvelle zone d’aménagement concertée où les logements seront diversifiés. (Crédit photo : Ville de Bourges )

Acheter du foncier pour le rénover à Mantes-la-Jolie

Mantes-la-Jolie, dans les Yvelines, fait figure de cas d’école. Tristement célèbre par son quartier du Val Fourré, cette commune était la seule d’Ile-de-France à n’avoir pas connu de hausse des prix de l’immobilier entre 1982 et 1993. A partir de 1994, la décision de rénover le centre-ville pour le rendre vivant et attractif s’est traduite par trois opérations : l’élaboration d’un schéma directeur qui intègre à la fois les espaces publics, l’acquisition de foncier en mauvais état afin de le remettre sur pied et le revendre, enfin, la possibilité donnée aux commerçants, via la procédure Fisac (Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce), de lutter contre la désertification commerciale. A titre d’exemple, les promoteurs Cogedim et Interconstruction sont en train de construire 160 logements privés, un hôtel et 2 000 m² de surface commerciale.

Actuellement directeur général de la société d’économie mixte (SEM) Yvelines Aménagement, Daniel Talamoni, qui avait piloté le projet, explique son succès aujourd’hui reconnu : « De nombreuses villes se trompent en ne prenant en compte qu’un seul aspect de la rénovation. Pour réussir, il faut en même temps travailler sur les espaces publics, la circulation urbaine, les logements et les commerces ».

Après avoir remodelé son centre-ville historique, la municipalité s’est attaquée à la rénovation du quartier du Val Fourré. « Mais en gardant les mêmes références de matériaux de manière à assurer une cohérence esthétique », précise Daniel Talamoni. (Crédit photo : Ville de Mantes-la-Jolie)

Construire des logements sociaux au cœur de Grasse

A Grasse, dans les Alpes-Maritimes, la topographie, avec ses rues étroites qui gênaient la visibilité, ne facilitait pas une rénovation du cœur de la cité. De nombreux immeubles étaient à l’abandon ou insalubres. Un programme de rénovation urbaine (PRU) a donc été lancé. «Nous souhaitons restructurer complètement la vie du quartier, ce qui passe par une reconquête de l'habitat, de la mixité sociale et de l'activité commerciale », explique Jean-Pierre Leleux, le sénateur-maire.

Le programme est déjà bien avancé. Bâti sur cinq ans, il bénéficie d’un budget de 68 millions d’euros apportés par la ville, l’Etat, la région, le département et les bailleurs sociaux. « Au niveau des commerces, de gros efforts ont été consentis pour, par exemple, remonter les plafonds des rez-de-chaussée », indique Claudine Hervo qui, à la demande de l’Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine), était intervenue pour expertiser le projet.

Le retour de la ville sur la ville passe par un plan d’ensemble cohérent. L’objectif est de redonner vie à des quartiers souvent en déshérence en associant les différentes composantes de l’urbanisme : immobilier de bureau, logement, commerce, etc. L’occasion, du même coup, de penser l’aménagement à long terme et d’intégrer notamment la notion d’écoquartier. (Crédit Photo : Ville de Grasse)

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RT 2012 : les promoteurs immobiliers sont confiants

Wed, 15 Feb 2012 08:00:00 +0100

Au 1er janvier 2013, une nouvelle règlementation thermique s’appliquera au secteur de l’immobilier.

La RT 2012 impose des économies d’énergies trois fois plus importantes qu’auparavant. Face à ce saut qualitatif, les promoteurs immobiliers se disent prêts.

Les promoteurs immobiliers sont-ils prêts à appliquer la norme règlementation thermique 2012 (RT 2012) ? Cette dernière est déjà obligatoire depuis le 28 octobre 2011 pour les locaux d’enseignement et de petite enfance ainsi que dans certaines zones sélectionnées par l’ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine). Elle doit faire passer la consommation d’énergie des bâtiments de 150 kWh/m²/an (RT2005) à moins de 50 kWh/m²/an. A partir du 1er janvier 2013, la RT 2012 s’appliquera à toutes les nouvelles constructions. Selon les prévisions de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), la norme pourrait concerner 100 000 nouveaux logements.

Des normes déjà appliquées

D’après Novethic (Centre de recherche sur l'Investissement Socialement Responsable et la Responsabilité Sociale des Entreprises), les promoteurs immobiliers sont prêts à appliquer la RT 2012. Selon une de ses études, sept constructeurs sur huit ont déjà intégré ces nouveaux critères dans leurs programmes de logements.

« Nous avons ainsi des opérations pilotes pour lesquelles nous sommes même en deçà des 50 kWh/m²/an qui seront exigés » confirme Maxime Lanquetuit, responsable du développement durable au sein du groupe Altarea Cogedim.

Même son de cloche chez Panhard Réalisations : « Passer aujourd’hui à la RT 2012 n’est donc pour nous que la concrétisation de tout le savoir-faire que nous avons accumulé » estime Christian Kopp, le directeur général du groupe.

Un surcoût de 3 à 9% par rapport à l’ancienne norme

Pour autant, même si les promoteurs affirment se tenir prêts, passer à la norme RT 2012 ne se fera pas sans souci, notamment en termes de coût.

En effet, cette norme est drastique au niveau de l’isolation : triple vitrage, interdiction du chauffage électrique, etc. Le surcoût pour l’utilisation de nouveaux matériaux pourrait ainsi atteindre 15% selon certains.

Mais ce dépassement mérite d’être remis en perspective. Selon une étude réalisée par Cerqual, l’organisme certificateur du groupe Qualitel, les bâtiments « verts » se vendent plus vite et plus cher, de l’ordre de 3 à 9%. La concurrence avec les constructions anciennes, non soumises à la nouvelle règlementation, pourrait également freiner une trop grande hausse des prix.

L’irrésistible ascension des experts immobiliers

Wed, 28 Dec 2011 17:00:00 +0100

Le Grenelle de l’environnement et la crise de la dette rendent déterminant le rôle de l’expertise immobilière dans la valorisation des actifs des investisseurs. Explications.

L’expertise immobilière se situe aujourd’hui à un tournant décisif de son histoire. Pour les investisseurs, en effet, les aléas boursiers actuels redonnent de l’importance à la pierre. C’est si vrai que l’AMF (Autorité des marchés financiers), dont l’une des missions est la protection de l’épargne, est maintenant très vigilante sur la qualité de l’expertise immobilière. De même, le durcissement de la fiscalité avec la disparition programmée du dispositif Scellier et la suppression de l’abattement de 40% sur les dividendes touchés par les porteurs de parts, vont accroître la demande d’expertise.

Plusieurs autres facteurs interviennent dans cette évolution. Les contraintes imposées aux banques dans le cadre de Bâle 3 et aux assureurs dans celui de Solvabilité 2 en font partie. Elles imposent en effet une plus grande sécurisation de la valeur des actifs de ces investisseurs.

Le poids du Grenelle

Autre élément favorable : les lois sur le Grenelle de l’environnement qui devraient être votées au lendemain des élections de juin 2012. Les propriétaires étant alors astreints à mettre leurs actifs en conformité avec la nouvelle législation, les experts seront incontournables pour apprécier si un bien mérite ou non d’être « verdi ». A titre d’exemple, cette transformation dans un immeuble de bureaux construit dans les années 1980 pourrait coûter, entre 1 200 et 1 500 euros le m².

Président du Plan Bâtiment Grenelle, Philippe Pelletier explique à ce sujet : « Même si la valeur environnementale des biens immobiliers n’apparaissait pas dans les transactions, nous avons déjà pu observer une meilleure liquidité de ceux dont l’efficacité énergétique était bonne. En outre, sachant qu’un décret va fixer, dans le courant du 1er semestre de 2012, les réglementations thermiques à appliquer entre 2012 et 2020, le rôle de l’expert sera déterminant, non seulement pour conseiller les propriétaires de l’éventuel intérêt à mettre leurs biens en conformité, mais également à définir leur valeur potentielle ».

De nouveaux intervenants

A cause de la crise de la dette, ces experts seront également de plus en plus sollicités par deux catégories d’acteurs qui, eux, n’ont pas besoin de demander des crédits. Il s’agit, d’une part, des « Family offices », ces investisseurs privés fortunés qui souhaitent accroître leurs positions sur le marché de l’immobilier. D’autre part, on retrouve les compagnies d’assurance qui, Solvabilité 2 oblige, reviennent dans le secteur. Ces deux catégories sont néanmoins exigeantes. Elles ne s’intéressent qu’aux patrimoines de grande qualité, celles que les spécialistes appellent « core ».

EN SAVOIR PLUS :
> Vers une professionnalisation accrue de l’expertise immobilière

Les propositions de la FPI en matière de logement

Wed, 19 Oct 2011 00:00:00 +0100

Les promoteurs immobiliers souhaitent que le logement devienne "le grand chantier de la République" au cours de la prochaine législature.

« Les Français ont perdu de la liberté et de l'espoir sur la question du logement. Il va falloir oublier les attitudes malthusiennes et travailler différemment », a expliqué Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) en présentant le 12 octobre dernier son Manifeste intitulé « Le logement, chantier de la République » qui sera remis aux parlementaires et aux candidats à l'élection présidentielle de 2012.

Dans ce manifeste, la FPI fait un certain nombre de propositions :

Préparer l’avenir en élaborant une politique du logement du territoire avec une stratégie corrélée avec l’emploi, les transports et l’éducation et poursuivre la décentralisation avec la mise en place d’une nouvelle gouvernance.

Mettre le cap sur le logement neuf

- Réorienter la politique de l’urbanisme: concentrer les efforts dans les zones où existent des besoins, arrêter l’inflation normative, simplifier les démarches administratives, réviser les procédures d’urbanisme et accélérer la remise à disposition des friches publiques.

- Viser une plus grande efficacité budgétaire : réserver le PTZ+ à l’achat de logements neufs ou rénovés à l’équivalent du neuf, modifier la fiscalité applicable aux plus-values sur les terrains constructibles et modifier la taxe foncière sur les terrains constructibles afin de décourager la rétention

- Favoriser la polyvalence des opérateurs : supprimer le cloisonnement des opérateurs en permettant par exemple aux promoteurs de devenir des opérateurs de logement social seuls ou en partenariat avec les organismes actuels de logement social et faire revenir les investisseurs institutionnels dans des foncières de logement, en particulier dans le logement intermédiaire

- Affirmer une ferme volonté politique : les élus doivent collectivement faire preuve de volonté politique en termes de densité et de développement de l’offre et créer du terrain à bâtir pour le logement en adoptant une posture d’aménageur

Faire du neuf avec de l’ancien :

- Faire bénéficier l’ancien rénové, à l’équivalent du neuf, des avantages fiscaux du neuf en rénovant des immeubles entiers et en conditionnant le bénéfice du PTZ+ dans l’ancien à des travaux de rénovation lourde.

- Inciter à l’amélioration du patrimoine existant

Aider les ménages de manière ciblée

- Accorder des aides ciblées à l’investissement locatif selon les principes des états généraux du logement : accorder une attention particulière à la construction de résidences locatives adaptées aux besoins des étudiants et des personnes âgées et accepter d’adapter certaines règles d’urbanisme et de construction

- Accorder des aides ciblées à l’accession à la propriété dans un logement neuf ou refait à l’équivalent du neuf : conforter une accession intermédiaire et développer un nouveau dispositif d’accession sociale en milieu urbain en lien avec le quota de logements sociaux de la loi SRU

- Remplacer la collecte et la gestion du 1% patronal par une aide directe aux salariés

« Le logement doit cesser d'être la pierre d'achoppement pour redevenir la pierre angulaire de la société française » a conclu Marc Pigeon.

Immobilier : ralentissement en vue

Wed, 14 Sep 2011 12:30:00 +0100

Seul marché national à avoir vu ses prix dépasser en 2010 les points hauts d’avant-crise, l’immobilier résidentiel en France présente un bilan conjoncturel flatteur à mi-année 2011. Le nombre de transactions dans l’ancien dépasse à nouveau la barre des 800.000, à l’image de la période de 2004 à 2007.

La hausse des prix immobiliers dans l’ancien reste vive, atteignant 8,7% sur un an au premier trimestre 2011, et les crédits nouveaux distribués au premier semestre 2011 excèdent de 25% ceux octroyés en 2010. Seule ombre au tableau, la baisse, confirmée mois après mois des ventes des promoteurs privés.

En d’autres termes, le marché de l’accession, soutenu par une puissante demande sociale de sécurisation et par un nouveau dispositif de prêt à taux zéro davantage adapté à l’ancien et aux zones tendues, se porte plutôt bien. En revanche, l’investissement locatif s’essouffle, victime d’une image moins valorisante, tant pour des raisons fiscales que de rentabilité brute des actifs. Toutefois, à court terme, l’annonce d’une baisse supplémentaire en 2012 des avantages fiscaux de l’investissement locatif constitue paradoxalement une bonne nouvelle : la fin 2011 devrait bénéficier d’une multiplication des opérations par effet d’aubaine.

Par ailleurs, les effets de la crise des dettes publiques n’apparaissent pas a priori négatifs. La baisse de la bourse (-19% sur le CAC en juillet et août) et le recul des taux obligataires (de 3,52% à 2,91% sur la même période) devraient plutôt avoir un impact favorable. Ainsi, pour l’investisseur, l’image de préservation de la valeur de l’immobilier est rehaussée au regard de l’extrême volatilité boursière et, pour l’accédant, le recul des taux longs conduit en général à des conditions de crédit plus attractives.

Deux éléments sont toutefois de nature à modifier les perspectives que semblent dessiner ces deux indicateurs. D’une part, le marché n’est plus à l’équilibre depuis 2005. Depuis lors, les Français mobilisent leurs ressources bien au-delà de ce qu’ils jugeaient tolérables auparavant : leurs revenus, via l’accroissement de la part du budget consacrée au logement ; leurs préférences de vie, via des arbitrages sur la localisation ou le type de logement ; les financements externes, via l’allongement des durées d’emprunt ; le patrimoine de la lignée, via les donations ; enfin les aides publiques, via le PTZ ou la fiscalité. Lors de la crise financière, la baisse des prix puis la baisse des taux d’intérêt avaient libéré des marges de solvabilité. La remontée récente des prix a annihilé ces gains et le rapport entre coût d’acquisition et revenu de l’acquéreur retrouve son point haut de 2007. La stagnation du pouvoir d’achat par ménage et la hausse encore forte des prix ne peuvent qu’accentuer ce déficit de solvabilité.

D’autre part, l’environnement financier de l’immobilier s’est transformé ces derniers mois. La durée des crédits se réduit et surtout le taux des crédits s’est redressé de 50 points de base en un semestre. Malgré la baisse des taux longs publics, ce mouvement de hausse du taux des crédits ne devrait pas s’inverser. En effet, si le coût de refinancement des banques sur les marchés est en général proche des taux publics, il s’en écarte nettement en période de crise*. L’effet conjoint de la montée des primes de risque sur le secteur bancaire liée à la crise actuelle et aux contraintes de Bâle 3, notamment en matière de liquidité, constitue donc un obstacle puissant à une baisse des taux ultérieure.
Dans un environnement économique incertain pour les ménages, le renforcement des tensions sur la solvabilité (prix/revenu, durée et taux d’emprunt) devrait peser sur le marché en 2012, d’abord en termes de volumes avec seulement 750.000 transactions dans l’ancien puis sur les prix avec une baisse de l’ordre de 3%.

* Le spread entre l’OAT et les banques européennes notées AA dépassait 200 points de base en fin 2008

Par Alain Tourdjman, Directeur des Etudes économiques et de la Prospective de BPCE

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Tout savoir sur la norme thermique RT 2012

Wed, 14 Sep 2011 11:15:00 +0100

Depuis le tournant historique de 1974, qui a imposé pour la première fois en France des normes thermiques obligeant à isoler dans la construction, les pouvoirs publics n'ont cessé de relever les exigences.

Trente sept ans plus tard, la très basse consommation va devenir la norme : il s'agit de réduire les émissions de CO2 avec une réglementation thermique RT 2012 bien plus ambitieuse que la précédente et qui s'impose progressivement entre cette année et 2013. Les effets sont pourtant déjà notables dans les programmes proposés aujourd’hui, les constructeurs ayant devancé l'appel en proposant déjà des bâtiments à cette nouvelle norme. Dès cette année, 40 % des nouvelles constructions des Entreprises sociales pour l’habitat (ESH) de la Caisse d’Épargne le sont.

Des bâtiments publics à la nouvelle norme dès le mois prochain

A partir de la fin octobre pour les bâtiments tertiaires et publics, et à compter du 1er janvier 2013 pour le résidentiel, toutes les constructions neuves devront être estampillées Bâtiment Basse Consommation RT 2012.
Cette nouvelle réglementation thermique Grenelle Environnement fixe un niveau de performance énergétique trois fois plus bas que la norme précédente (lire l'interview ci-dessous). Elle couvre l'ensemble de l'habitat : le chauffage, la climatisation l'eau chaude, l'éclairage et les auxiliaires comme les pompes et les ventilateurs.
Autre innovation : la RT 2012 met en avant trois composantes la distinguant de l'ancienne. Elle introduit un nouveau concept bio thermique dès le permis de construire avec le coefficient Bbio, une sorte d’indicateur de performance durable. Elle certifie l’étanchéité et a perméabilité de la construction. Enfin, elle implique une utilisation plus forte des énergies renouvelables pour tenir l'objectif restreint de consommation.

Attention à la régulation et l'isolation

Mais attention, le recours aux énergies renouvelables ne résout pas toute l'équation. Capter l'énergie de l'air ou du sol avec une pompe à chaleur géothermique permet certes d'obtenir une performance énergétique de qualité. Cependant, cette installation doit être accompagnée d’un système de régulation et de programmation de la température. Il est également nécessaire de porter une attention particulière à l’isolation pour la sauvegarde de l’énergie produite.
La nouvelle norme aborde aussi la qualité de vie avec un nouveau concept de « besoins bio-climatiques » , c'est-à-dire incluant à la fois le chauffage et le refroidissement des logements l'été. Un concept qui, pour les professionnels de la construction, implique une approche nouvelle incluant par exemple l'étude du positionnement de la maison par rapport au soleil ou l’impact de la mitoyenneté avec un autre bâtiment.
Les réductions de consommation énergétiques ne vont pas s’arrêter là. La prochaine étape sera la RT 2020, qui imposera des bâtiments neufs en énergie positive, produisant plus d’énergie qu'ils n'en consommeront. « Dès aujourd'hui, il existe des bâtiments construits en RT 2020 avec des puits canadiens ou de la production photovoltaïque », souligne Benoît Fauchard, Président délégué de la FNAIM . « On construit demain, dès aujourd'hui ! »

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Le marché des entrepôts en 2011 : poursuite de l’embellie de 2010

Tue, 13 Sep 2011 00:00:00 +0100

A l’instar des autres marchés d’immobilier tertiaire, le marché des entrepôts se porte mieux.

Avec 1,76 million m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2010 dans l’Hexagone, la demande placée des grands entrepôts affiche une hausse de 10 % par rapport à 2009 selon l’étude Cushman&Wakefield sur l’immobilier d’entreprise. Les quatre principaux marchés de la dorsale – Lille, Paris, Lyon et Marseille – ont enregistré un niveau de demande placée d’1,2 million de m², soit un niveau comparable à 2009. Toutefois les performances demeurent inégales entre l’Ile-de- France et les régions.

L’Ile-de-France, moteur du marché français

Avec 790 000 m² placés en 2010, la région parisienne signe la deuxième meilleure performance de la décennie après 2007 (1 000 000 m²) et enregistre une augmentation de 25 % par rapport à 2009, dont 70% était des entrepôts de classe A(1). Si le succès du nord de la région ne se dément pas, illustré par l’attractivité du secteur de Roissy auprès des chargeurs, c’est le boom de la demande dans le sud de l’Ile-de-France qui a poussé les volumes placés à la hausse.

Une part significative des bâtiments sur mesure

Si la percée de l’Ile-de-France en terme de transactions a permis de soutenir le marché français des entrepôts, les besoins clés en main ont été le deuxième pilier de ce dynamisme. La proportion des bâtiments conçus « sur-mesure » est restée significative en France (27 % des surfaces louées en 2010). Cette tendance risque fort de se poursuivre en 2011. En effet, la spécificité de certains industriels nécessite la réalisation de produits adaptés à leur activité et à leur recherche d’implantations qui peuvent se situer dans des zones autres que celles généralement ciblées. Cette situation n’est pas sans conséquence. Elle a pour effet principal la non consommation du stock d’entrepôts existant, et du coup le gonflement de l’offre vacante.

Une forte hausse au 1er semestre 2011

Les premiers mois de 2011 s’annoncent sous les mêmes auspices. Avec 1,1 million de m² commercialisés au 1er semestre 2011, le marché des entrepôts enregistre « une forte hausse des transactions » (+ 31 % par rapport au 1er semestre 2010). La plus forte hausse est constatée sur le marché lyonnais qui a connu un trimestre « très actif » avec 198 000 m² commercialisés (à comparer aux 226 000 m² placés lors de l’année 2010). En Ile-de-France, 414 000 m² ont été transactés et selon l’étude DTZ S1 2011, ce sont les chargeurs du secteur alimentaire et la grande distribution qui ont soutenu le marché (Franprix 50 000 m² en IDF ou Boulanger 50 000 m² dans le Nord).

(1) Entrepôts de classa A : Hauteur supérieure à 8 mètres, aire de manœuvre d’une profondeur supérieure à 27 mètres, bâtiments isolés, chauffés et résistance au sol est d’au moins 5 tonnes par m²

Santé et médico-social : les nouvelles stratégies immobilières

Mon, 12 Sep 2011 11:00:00 +0100

Le secteur de la santé et du médico-social public et privé est aujourd’hui en profonde mutation, notamment sur les problématiques liées à la gestion de son patrimoine.

Dans un environnement de réduction de la dépense publique, la gestion des établissements se fait dans un cadre plus contraint, limitant les marges de manœuvre des exploitants.
Dans ce contexte, une meilleure gestion de l’immobilier peut constituer un levier important de développement.

Les structures sanitaires et médico-sociales sont poussées aux regroupements et à la coopération afin de rationaliser l’offre de soins au niveau régional, la rendant ainsi plus accessible et permettant d’assurer un meilleur parcours de soins entre les structures d’accueil. Moteurs de cette politique en région, les Agences Régionales de Santé (voir ci-dessous), créées par la loi Hôpital Patients Santé Territoires du 21 juillet 2009 (loi HPST), sont incontournables. Ainsi, celle de la région Centre a-t-elle joué un rôle clé dans la réorganisation en cours de l’offre de soins au sein de l’agglomération d’Orléans. Un nouvel hôpital public qui regroupera les deux établissements existants, dont le CHR, actuellement situé en centre-ville, ouvrira ses portes au sud en 2014, à La Source. Il agira en complémentarité avec le pôle santé privée Oréliance actuellement en construction au nord. Avec une capacité d’accueil de 500 lits, ce dernier est le plus grand pôle santé privé du Plan Hôpital 2012. Il rassemble plusieurs structures médicales jusqu’à présent enclavées dans la ville et se voit attribuer des missions de service public.

Priorité à la coopération

La loi HPST a aussi créé des Groupements de coopération sanitaire (GCS) destinés à mettre en commun, y compris avec des établissements privés, les moyens techniques, administratifs ou logistiques nécessaires à l’offre de soins et qui peuvent aussi se constituer en établissements de santé. L’esprit de la loi favorise les rapprochements et les coopérations, comme ceux qu’opère le centre hospitalier Côte de Lumière des
Sables-d’Olonne, qui se restructure complètement sur un nouveau site. Il formera un nouvel ensemble avec la clinique privée du Val d’Olonne qui se voit confier l’activité chirurgie. Le site historique de l’hôpital, proche du littoral et dans une zone très commerçante, sera totalement reconverti sur une surface de 10 hectares.
Le projet – étudié et conçu par une équipe pluridisciplinaire composée d’un urbaniste, d’un architecte, d’un financier et d’un bureau d’études – permettra de financer les travaux à hauteur de 9 millions d’euros sur un total de 42.

À chacun son métier

Ces évolutions concernent également les associations qui oeuvrent dans les domaines du médico-social. Les ARS délivrent les autorisations de construction d’EHPAD avec prudence. Les besoins sont analysés de près, les petites structures incitées à se regrouper, à fusionner pour atteindre une taille leur permettant d’exercer leur mission dans de bonnes conditions. « Aujourd’hui le secteur est très fragmenté, les grands groupes d’EHPAD ne représentent que 15 % de l’offre globale, indique Muriel Déprez, coordinatrice du pôle Santé pour le réseau des Caisses d’Epargne. Mais pour se concentrer, les acteurs du médico-social ont besoin de fonds propres et de solutions innovantes. » Dans la Drôme, des associations se regroupent sous la bannière HanDrôme Services qui mutualise des activités telles que la formation ou l’accompagnement des prestataires et des familles et fournit des prestations que les opérateurs d’aide à domicile en place ne sont pas en mesure d’offrir. De grands acteurs du secteur se concentrent, eux, sur l’exploitation de leurs établissements et se déchargent des murs.

Solutions innovantes

Les politiques immobilières dans le secteur privé lucratif sanitaire et médico-social s’orientent également vers l’externalisation du patrimoine immobilier. Là aussi, les regroupements de structures sont encouragés par le Plan Hôpital 2012. « La vente des murs permet aux groupes privés de consacrer leur capacité d’endettement à l’acquisition de nouvelles cliniques, de construire ou de remettre à niveau les établissements en exploitation », souligne Vincent Marec, responsable de l’animation des Grands Comptes Entreprises pour le réseau des Caisses d’Epargne. Le groupe Vedici a, par exemple, signé plusieurs accords de vente des murs avec Icade Santé, filiale de la Caisse des Dépôts. Ces opérations sont généralement construites sur la base d’un bail triple net (l’ensemble des charges y compris l’impôt foncier et les gros travaux à la charge du locataire) de 12 ans qui permet à l’exploitant locataire de procéder à tous les travaux de remise à niveau nécessaires. Dans le médicosocial, des groupes comme Le Noble Age ou GDP Vendôme vendent des parts des murs de leurs EHPAD à des personnes physiques via le statut LMNP (Location meublée non professionnelle). D’autres se séparent des murs, comme le groupe Domus, qui a fusionné avec le Groupe GDP Vendôme, en créant des foncières ad hoc.

C’est donc bien l’ensemble du secteur de la santé et du médico-social qui imagine des politiques immobilières innovantes pour trouver les ressources nécessaires à son développement et à l’amélioration de ses prestations.

LE MOT

« Nous assistons à un changement de culture orienté vers la mutualisation des compétences et des équipements au service d’une plus grande efficacité tant au niveau des soins que des coûts. »
Muriel Déprez, coordinatrice du pôle Santé pour le réseau des Caisses d'Epargne.

LE CHIFFRE

5 milliards d'euros d'encours de dette
La Caisse d’Epargne (avec le Crédit Foncier) est leader du financement sur le marché public des soins et du médico-social.

Les Agences Régionales de Santé (ARS)

Elles ont remplacé en avril 2010 les ARH (Agences Régionales Hospitalières) dont les responsabilités
étaient plus limitées et notamment partagées avec les Conseils généraux.
Les ARS ont vocation à décliner à l’échelle régionale la politique de santé publique et à mieux organiser l’offre de soins au niveau des territoires.
Elles regroupent sept structures (DDASS, DRASS, ARH, URCAM, CRAM, MSA, RSI) et deviennent l’interlocuteur unique pour toutes les questions relatives au sanitaire et au médico-social au niveau régional.

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L’art et la manière de trouver du foncier

Thu, 01 Sep 2011 14:40:00 +0100

Rechercher du terrain à bâtir est la première tâche des promoteurs. Différents moyens peuvent être employés. Petite revue de détail.

Pour les promoteurs, le foncier représente sa matière première. C’est dire son importance. « Elle est stratégique, confie Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan, le numéro 8 sur le marché français. C’est pourquoi la recherche de terrains constitue une activité à part entière exercée par des spécialistes dont c’est le métier ». Ainsi, chez ce promoteur, une trentaine de personnes réparties dans 14 agences régionales y consacrent leur temps.

Que les terrains soient publics ou privés, il existe deux manières d’obtenir du foncier. L’une est passive et l’autre active.

Recherche passive

Dans le premier cas, des propriétaires ou des aménageurs viennent solliciter directement le promoteur. La notoriété de celui-ci joue ici un rôle essentiel. Un Nexity ou un Bouygues Immobilier, par exemple, reçoivent évidemment spontanément beaucoup plus d’offres qu’un opérateur de taille modeste.

Recherche active

La recherche active, elle, est formatée selon la stratégie du promoteur. Certains promoteurs, plutôt spécialisés dans l’entrée de gamme ne s’intéresse pas aux mêmes sites que Cogedim dont les prix de vente sont plus élevés. Pas plus que ceux établis sur des niches telles que des petits immeubles limités à six appartements.

Cette recherche est essentiellement d’ordre relationnel. Les professionnels qui en sont chargés échangent régulièrement des informations avec les intermédiaires que sont les agences immobilières et les développeurs. Par ailleurs, ils demandent aux notaires, surtout en province, de possibles indivisions. Acheter les terrains correspondants permet en effet de débloquer les successions.

Autre source de foncier : la prospection cadastrale. « En superposant le cadastre avec les zones constructibles, on peut découvrir ce qu’on appelle des dents creuses, par exemple une friche industrielle au milieu d’un site pavillonnaire », explique le patron de Bouwfonds Marignan.

Une répartition inégale

Pour ce dernier promoteur, les deux-tiers de sa recherche relèvent d’une démarche active et, dans 60 % des cas, sur des terrains publics. Il doit cependant s’adapter à la politique foncière des municipalités qui peut être différente selon les villes. Ainsi, à Montpellier et Rennes, l’essentiel du foncier est du ressort du secteur public.

Trouver n’est pas acheter

Rechercher du foncier ne signifie pas, pour autant, l’acheter. « Le prix d’acquisition doit être compatible avec le prix de vente que l’on escompte, indique Jean-Philippe Bourgade. Le risque est d’autant plus difficile à mesurer que la législation et la réglementation changent trop souvent. Ce qui nous manque, c’est un urbanisme opérationnel efficace ».

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Les résidences seniors séduisent les promoteurs immobiliers

Fri, 29 Jul 2011 16:00:00 +0100

La France compte 16 millions de retraités… Et 20 000 places dans des résidences seniors ! Autant dire que le potentiel de ce marché est aujourd’hui considérable. Les promoteurs ne s’y sont pas trompés. Ils passent cette année à l’offensive.

Dans le secteur de l’immobilier professionnel, c’est un peu aujourd’hui « the place to be ». Comprenez : le lieu où il faut être. Le marché des résidences seniors voit venir à lui une myriade de promoteurs désireux de prendre leur part d’un gâteau prometteur. Et il y a de quoi.

Le constat est simple : « 12 millions de Français seront, en 2025, des seniors indépendants. Les besoins en résidences non médicalisées sont donc considérables et l'offre est aujourd'hui assez peu développée sur ce marché », résume Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad.

On recense en effet en France seulement 250 résidences et villages seniors qui regroupent moins de 20 000 places. « Le marché recèle un important potentiel de croissance » résume une récente étude du cabinet Xerfi. Et cela à long terme : le pays comptera 22 millions de plus de 60 ans à l’horizon 2050.

Les poids lourds sont de retour !

Les acteurs du secteur se sont donc engagés dans la bataille. Des spécialistes du marché des seniors, comme Aegide Domitys ou Pierre et Vacances – les Senioriales ont de nombreux projets à venir pour 2013-2014. De plus petites structures, comme Acapace, se préparent à une intensification de leur activité. L’opérateur prévoit ainsi d’ouvrir à moyen terme une dizaine de résidences services par an.

Surtout, des poids lourds arrivent. C’est le cas de Kaufman & Broad . Cogedim signe également son grand retour avec ses résidences Cogedim Club. Il s’était lancé à l’assaut du marché des seniors dans les années 80, comme beaucoup d’autres promoteurs.

La plupart avaient par la suite pris leur distance. La faute à des business model souvent insuffisamment aiguisés. Ayant retenu les erreurs du passé, beaucoup reviennent aujourd’hui avec des produits plus adaptés au pouvoir d’achat des seniors. Les services (restauration…) proposés sont moins nombreux et les loyers ont été revus à la baisse.

Le secteur est par ailleurs porté par « l’intérêt des investisseurs dans un contexte de dynamisme de l’immobilier locatif lié notamment à d’important avantages fiscaux », note l’étude de Xerfi.

Vers une offre « évolutive »

Tout en développant l’offre dans les centres-villes français, les promoteurs mènent une importante réflexion sur l’évolution des types de résidences proposées. Des formules mixtes (personnes âgées – étudiants) voient le jour. Mais l’avenir semble surtout promis à une approche « évolutive » desdites résidences et des services proposés aux retraités.

Au fur et à mesure de l’augmentation de leur dépendance, ces structures pourront assumer une prise en charge croissante des locataires (surveillance, aide aux tâches quotidiennes). « C’est un modèle très présent dans les pays anglo-saxons et qui commence à arriver en France », indique François Georges, président d’Acapace.

Un modèle qui devrait se développer : « L’Etat, à travers le débat sur le 5e risque, la dépendance, a montré son souhait de favoriser le logement intermédiaire qui doit trouver sa place entre le domicile et les structures médicalisées », poursuit-il.

Une évolution d’autant plus désirée que le financement des Ehpad (Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) se révèle de plus en plus délicat.

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La France championne des résidences secondaires

Mon, 25 Jul 2011 11:24:00 +0100

La résidence secondaire connaît un grand succès en France, que ce soit pour une fin de semaine ou pour les vacances d’une semaine à 1 mois, les français en sont friands.

Leur nombre a sensiblement augmenté depuis près de dix ans pour atteindre un nombre record de 3 millions résidences.

Les résidences secondaires, une passion très ancienne chez les Français

Le phénomène est très ancien et remonte à la monarchie. Au moment de la Seconde Guerre mondiale, on dénombrait déjà 250.000 résidences secondaires et en 1975, l' Insee en recensait 1,7 million. Une augmentation accélérée par à l'enrichissement général des Trente Glorieuses qui a démocratisé le système. L’accélération s’est poursuivie avec le TGV qui raccourcit les voyages, les 35 heures qui allongent les week-ends et l'euro qui élargit le marché aux Européens, ce qui a permis d’atteindre les 3 millions aujourd’hui.

On estime à environ 200 millions de nuitées par an le temps que passent les Français dans leur résidence secondaire.

Une forte attraction dans les zones touristiques

Ces logements sont particulièrement nombreux en zone littorale, mais aussi en zone rurale. Ils attirent surtout des propriétaires extérieurs à la région, avec une forte part de franciliens et de résidents des départements limitrophes. Les résidents à l’étranger possèdent aussi un nombre important de résidences secondaires, notamment les britanniques, dans certaines zones rurales de la région.

La France compte 3 millions de «logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances», selon le recensement et la définition de l' Insee, douze fois plus qu'en Allemagne. Un record mondial. Les résidences secondaires représentent aujourd'hui en France près d'un logement sur dix, ce parc a doublé depuis 1970, alors que dans la même période les résidences principales n'augmentaient que de 35%...

Il y a une forte inégalité dans la répartition des résidences secondaires sur le territoire français mais il existe un rapport évident entre les localisations de ces habitations et les régions les plus touristiques. A elles seules, trois régions - Provence-Alpes-Côte d'Azur, Rhône Alpes et Languedoc-Roussillon - représentent près de 40% du parc. Vient ensuite le littoral atlantique : Bretagne, Pays de la Loire, Aquitaine. La ville de Paris compte 80.000 résidences secondaires pour la plupart appartenant à des étrangers.

Point négatif : les résidences secondaires coûtent cher à l’économie

Cependant la résidence secondaire a son côté négatif : elle coûte plus cher à l’économie hexagonale qu’elle ne rapporte à cause du fort taux d’inoccupation annuel (88 %) et du faible pourcentage de propriétaires qui les mettent en location pour les touristes. Selon Atout France, l'agence publique de développement touristique, un propriétaire occupe sa résidence secondaire en moyenne 6,6 week-ends par an, plus 2,5 semaines, soit au total 30 nuits par an.

Selon la même agence, les résidences secondaires représentent plus de 70 % de l’offre de lits touristiques du pays et l’investissement des ménages en résidences secondaires représente près de 40 % de l’investissement total du secteur du tourisme...

Commerce : les investissements immobiliers repartent de plus belle

Wed, 29 Jun 2011 15:00:00 +0100

Selon le cabinet DTZ, les investissements immobiliers dans le commerce sont repartis à la hausse. Mais les taux de rendement tendent à baisser.

Les investissements en immobilier commercial se sont bien portés en 2010. C’est ce que révèle une étude de la société de conseil en immobilier d’entreprise, DTZ, qui les a comptabilisés en France à plus de 3 milliards d’euros. Et ce, dans un marché de l’immobilier tertiaire « en reprise mais encore convalescent ».

Conséquence : cette somme a correspondu à 26 % des engagements en immobilier d’entreprise.

A titre de comparaison, ce pourcentage ne s’élevait en moyenne qu’à 9 % avant le début de la crise. La tendance s’est d’ailleurs confirmée au début de l’année 2011.

Au cours du 1er trimestre, en effet, 18 % des investissements, soit 355 millions d’euros, se sont dirigés vers des actifs de commerce.

Taux de rendement en baisse

Dans le même temps, et malgré la remontée des taux directeurs, la forte demande des investisseurs pour le commerce a fait baisser les taux de rendements, en particulier sur les actifs performants.

Il faut dire que, face à cette demande croissante, l’offre est encore limitée. Et sur l’ensemble des formats.

Valeurs locatives en hausse dans les grands centres

En matière de valeurs locatives, celles des centres commerciaux super régionaux repartent à la hausse, indique aussi DTZ.

Deux raisons à ce phénomène :

la pression des nouveaux entrants ;
la volonté des enseignes de se recentrer sur des centres commerciaux établis et performants.

Les valeurs locatives des commerces de pieds d’immeuble, quant à elles, sont dans l’ensemble restées stables dans les principales agglomérations régionales. Elles ont cependant reculé dans certaines communes moins importantes.

DTZ observe en même temps que les droits au bail ont tendance à diminuer voire à disparaitre sur les emplacements n°1 bis et n°2.

La bonne résistance des valeurs locatives pour les actifs les plus qualitatifs s’est également retrouvée sur les centres commerciaux.

En revanche, les parcs d’activités commerciales (retail parks¹) ont vu leurs loyers de présentation reculer de 15 à 25 % en un an. Ils ont en effet été moins demandés que les autres formats de commerce.

Retour des distributeurs en centre-ville

Les acteurs de la grande distribution remettent la proximité et les centres-villes au cœur de leur stratégie en multipliant les nouveaux concepts, les rénovations et les ouvertures.

Devant le tassement du chiffre d’affaires de leurs formats traditionnels, certains d’entre eux misent de plus en plus sur le développement de ces réseaux, vecteurs de marges plus confortables.

Les artères n°1 bis et n°2, jusqu’alors moins demandées, trouvent ici un nouvel usage.

Une consommation incertaine

A court terme, pourtant, de nombreuses incertitudes demeurent sur la consommation. Certes, malgré le pessimisme ambiant et des conditions météorologiques difficiles, les Français ont maintenu, en début d’année, leur niveau d’achats.

Les dépenses des ménages en produits manufacturés ont ainsi progressé de 1,2 % au 1er trimestre par rapport au 4ème trimestre de 2010.

On observe néanmoins un ralentissement au mois de mars qui devrait, selon toute vraisemblance, se poursuivre dans les mois à venir.

L’Insee anticipe ainsi une baisse de 1,8 % des dépenses en produits manufacturés au cours du 2ème trimestre 2011.
¹Un retail park est un centre commercial permettant à tous les visiteurs, depuis un parking d’accéder à pied à toutes les enseignes (boutiques, restaurants, parfois d'autres installations comme cinémas…etc)

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Construction d’immeubles tertiaires neufs : c’est reparti !

Wed, 01 Jun 2011 13:00:00 +0100

Selon le cabinet Jones Lang LaSalle, la construction d’immeubles tertiaires neufs est repartie à la hausse. Mais compte tenu du peu de livraisons à venir, les VEFA en blanc* réapparaissent.

Le « Baromètre Livraisons Futures » d’avril 2011, réalisé par la société de conseil en immobilier Jones Lang LaSalle, constate que la construction d’immeubles neufs est de nouveau orientée à la hausse. Du moins en Ile-de-France. Il en veut pour preuve le niveau des demandes placées pour des bâtiments de plus de 5 000 m², qui a progressé sur ce territoire de 15 % au cours du 1er trimestre 2011 par rapport à la même période de l’année dernière. Il note d’ailleurs « que les grands utilisateurs ont une nouvelle fois plébiscité les locaux neufs ou restructurés ». En effet, les deux-tiers des 230 000 m² commercialisés ont correspondu à ce type de transaction.

Le stock d’offres de taille supérieure à 5 000 m² quant à lui, représentait, à la fin du mois de mars, plus de 1,5 million de m², dont près de la moitié (720 000 m²) étaient des locaux de 1ère main. Le niveau était ici comparable à celui enregistré trois mois plus tôt. Sauf qu'entre temps, l’offre totale avait augmenté de 4 %.
Tout en constatant que les immeubles dits verts (HQE et BBC) sont devenus le standard du marché, l’étude souligne qu’ils « seront encore plus incontournables avec les nouvelles dispositions environnementales ».

De leur côté, les volumes potentiellement livrables à 36 mois se sont établis à 3,3 millions de m². Sur ce chiffre, le tiers est actuellement en construction.
Ainsi, pour la première fois depuis 2009, le volume des projets mis en chantier est en hausse. « Toutefois, relativise l’étude, malgré la légère reprise de la production, le creux des livraisons attendu en 2012 devrait se poursuivre en 2013 ».
En outre, sur les 1,1 million de m² en cours de construction, seuls 612 000 m² demeurent encore disponibles à la location. Autrement dit, 45 % du total ont déjà été « préloués ». Certains secteurs géographiques ont même consommé une bonne part de leur réserve d’offres futures neuves, comme Paris Nord Est, la 1ère couronne Sud et le croissant Ouest.

Jones Lang Lasalle souligne enfin que, « faute de trouver un utilisateur ou un investisseur à leur prix », certains promoteurs pourraient être amenés à lancer des opérations en blanc. Cette « renaissance des VEFA en blanc » s’est illustrée avec deux ventes de ce type réalisées au cours du 1er trimestre : l’immeuble Le Skalen, à Châtillon, pour 82,5 millions d’euros, et celui du 81 avenue Jean Jaurès, à Montrouge, pour quelque 25 millions.

En tout état de cause, Jones Lang LaSalle confirme son estimation « d’au moins une dizaine de VEFA en blanc en 2011 ». Tout en notant que certaines banques acceptent désormais de les financer.

* VEFA : vente en l'état futur d'achèvement. VEFA en blanc signifie que les constructions sont lancées avant d'avoir trouvé acquéreurs ou locataires.

Pour consulter l'étude, cliquez ici.

Prix de l’immobilier et valeur du logement, changements d’époque

Tue, 10 May 2011 00:00:00 +0100

Alain Tourdjman nous livre sa dernière analyse sur le marché.

Après la convalescence du second semestre 2009, le marché immobilier français a connu une véritable euphorie en 2010. Le nombre de ventes dans l’ancien a bondi de 27% et les prix ont progressé sur un an de 9,4% sur l’ensemble du pays et de 17,5% sur Paris. Contrairement à l’Espagne ou au Royaume-Uni, la baisse des années 2008 et 2009 a donc été effacée et la valeur des logements a été portée à de nouveaux records.

Doit-on être rassuré par ce phénomène qui serait un signe de fin de crise pour le secteur ou faut-il craindre l’éclatement d’une bulle immobilière ?

Voit-on émerger une nouvelle valeur du logement ?

Quelles sont les perspectives pour 2011/2012 ?

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A chacun sa solution de gestion immobilière

Wed, 30 Mar 2011 00:00:00 +0100

Chaque acteur de l’immobilier connaît des problématiques spécifiques et attend donc de son partenaire financier des réponses adaptées, au plus près de ses besoins. Mission accomplie pour les Caisses d’Epargne, grâce à une très large palette de compétences.

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La TVA immobilière nouvelle formule

Tue, 11 Jan 2011 00:00:00 +0100

La réforme du régime de la TVA appliquée à l’immobilier est entrée en vigueur le 11 mars 2010. Elle a été actée par l’article 16 de la loi n°2010-237 du 9 mars 2010 portant 1ère loi de finances rectificative pour 2010.

Son objectif : fondre le dispositif applicable à l’immobilier dans le dispositif général.

En d’autres termes, le Parlement a mis fin aux spécificités de la TVA immobilière. Elle est devenue la TVA de droit commun appliquée aux mutations immobilières.

AFP PHOTO - Mike Clarke

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