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Copropriétés en difficulté : la solution du portage provisoire par lots

Mon, 15 Apr 2013 13:00:00 +0100

Incapacité de certains propriétaires à payer les charges, impossibilité de réaliser des travaux nécessaires, détérioration des immeubles, développement de dettes... C'est un véritable scénario catastrophe auquel sont confrontées certaines copropriétés. Pour tenter d'enrayer leur dégradation physique et financière, le portage provisoire par lots est une solution en plein développement.

C'est, de l'avis de nombreux acteurs du secteur du logement, un enjeu majeur des politiques publiques de l'habitat : la dégradation physique et financière de certaines copropriétés interroge et appelle une réponse adaptée pour éviter les nombreuses conséquences, sociales notamment, qui peuvent en découler. Au départ, c'est bien souvent une défaillance de certains copropriétaires dans le règlement des charges qui est en cause. Étanchéité des toitures, rénovation thermique, mise aux normes des ascenseurs : c'est à l'occasion de ce type de travaux conséquents que leur fragilité est mise en lumière. Ils ne pourront répondre aux appels de fonds. Un cercle vicieux pourra alors se mettre en place, entraînant une accumulation d'impayés pour la copropriété, une dégradation des lieux et, par là même, une diminution de la valeur des biens.

Une solution qui s’impose

Face à cette problématique, le portage provisoire par lots apparaît comme une solution pour mettre un terme à cette spirale infernale. « Nous rachetons des lots de copropriétés afin d'apurer les dettes puis les remettons sur le marché immobilier, indique Pierre Roussel, directeur du développement de Coprocoop Ile-de-France, un organisme HLM spécialisé dans le portage provisoire. Lesdits lots seront revendus dans des conditions d'accession sociale à la propriété, à des ménages modestes mais ayant une capacité suffisante pour assumer les charges ».

Une réhabilitation de 3 à 5 ans

Dans le cadre de plans de sauvegarde ou d'opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH-copropriété), l'intervention de structures comme Coprocoop Ile-de-France doit permettre, au final, un changement de main des habitations concernées, mais également de faire en sorte que l'immeuble retrouve son attractivité perdue. Les plans de travaux nécessaires au redressement physique de la copropriété sont donc votés. Se calant sur les dispositifs publics, ces opérations de réhabilitation pourront prendre 3 à 5 ans.

Le travail de la structure de portage provisoire ne s'arrête pas forcément là. Certaines d'entre elles mettent également en place un accompagnement des propriétaires en difficulté. Une fois la proposition de rachat du logement acceptée, ils seront aidés dans la recherche d'un nouvel appartement. Une phase transitoire leur permettra alors de rester dans leur logement initial jusqu'à ce qu'une solution de relogement ait été trouvée.

Multiplication des cas

Les cas où l'intervention de spécialistes du portage provisoire se justifiait se sont multipliés ces dernières années. « Ce n'est pas tant le fait de la crise que le résultat d'une dégradation beaucoup plus lente des copropriétés, analyse Pierre Roussel. Nous intervenons dans des quartiers en grandes difficultés, à Epinay-sur-Seine ou Sevran par exemple, là où une paupérisation de l'habitat a eu lieu ». Là encore, c'est un cercle vicieux qui est à l’œuvre : voyant la copropriété se dégrader, les premiers propriétaires ont eu tendance à revendre leur bien pour limiter sa perte de valeur. « Plus les reventes se succèdent alors, plus la copropriété risque de perdre pied si les nouveaux acheteurs disposent de capacités financières trop limitées face aux appels de charges », conclut Pierre Roussel.

Ces nouvelles solutions offertes aux bailleurs sociaux

Wed, 13 Mar 2013 10:00:00 +0100

Le vaste plan de rénovation thermique des logements sociaux impulsé par le Grenelle de l'Environnement impose aux bailleurs des efforts financiers conséquents. De nombreuses réflexions et expérimentations sont déjà en cours, tant sur le plan technologique que financier.

« Tous nos adhérents considèrent la mise en œuvre des conclusions du Grenelle de l'Environnement comme une priorité ». Directrice générale de l'association Habitat en Région, réseau national initié par les Caisses d'Epargne et regroupant 26 opérateurs, Valérie Fournier en est persuadée : la nécessité d'une rénovation thermique du parc HLM français est désormais largement intégrée par le secteur du logement social.

La réhabilitation de 800 000 logements d'ici 2020 est en jeu (une rénovation qui serait effective pour un peu plus de 100 000 d'entre eux à ce jour).

35 000 euros de rénovation par logement

Mais avoir conscience des enjeux est une chose, avoir la capacité de les mettre en application en est une autre. C'est en ce sens que Valérie Fournier souligne toute l'importance des enjeux financiers impliqués par le vaste plan prévu par le Grenelle. « Nous menons des réflexions pour améliorer les modes de financement, indique-t-elle, sachant qu'ils proviennent, pour une grande part, des fonds propres ». Les sommes sont en effet conséquentes : elles s’élèvent en moyenne à 35 000 à 40 000 euros par logement en réhabilitation.

Certains types d'habitat impliquent un niveau plus élevé encore : le groupe SIA (groupe Habitat en région dans le Nord-Pas-de-Calais) peut ainsi débourser jusqu'à 70 000 euros par habitat pour certains biens de son patrimoine minier en brique. La prise en compte des impératifs de « traitement thermique » liés au Grenelle constitue donc une part non négligeable dans les budgets de rénovation : ils s'élèvent sur la période 2010-2020 à 75 millions d'euros pour le groupe SIA, aux côtés des 180 millions d'euros dédiés à la maintenance du parc existant.

Mutualiser les achats

A côté de l'éco-prêt logement social déjà existant, Habitat en Région mène donc une réflexion sur de nouvelles voies de financement. La question des interactions possibles avec la Banque européenne d'investissement (BEI) est posée. Celle des possibilités offertes par les fonds éthiques pouvant drainer des capitaux privés également. Les travaux pouvant débuter avant l'apport de l'éco-prêt, une recherche est aussi menée sur les possibilités de préfinancement

Autre piste explorée par l'association, forte des 180 000 logements de son réseau : la mutualisation des achats. Des avancées ont été réalisées en ce sens pour l'équipement photovoltaïque. L'Immobilière du Moulin Vert a par exemple bénéficié de négociations groupées sur les prix et expérimente actuellement l'usage de panneaux.

Des compteurs intelligents

Cette entreprise sociale pour l'habitat s'est aussi intéressée aux compteurs intelligents. Aux yeux de Valérie Fournier, leurs atouts sont nombreux : « Nous avons lancé un dialogue concurrentiel autour de ces compteurs, avec l'idée de travailler sur le niveau de charges, indique-t-elle. Ils peuvent permettre au locataire d'avoir accès à la réalité de sa consommation et, donc, de percevoir le lien entre cette dernière et son mode de vie ».

Au-delà de la visée pédagogique, ces compteurs intelligents mettent de précieuses données à disposition des gestionnaires des logements.

Et, par le flux d'informations qu'ils occasionnent, ils devront favoriser les échanges entre les différents services concernés (gestion locative, direction financière...) et assurer ainsi un meilleur fonctionnement de l'ensemble de la filière.

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> Les différences entre la France et l’Amérique du Nord

Les différences entre la France et l’Amérique du Nord

Mon, 14 Jan 2013 10:00:00 +0100

Le système du logement social en place aux Etats-Unis et au Canada n'a que peu de points communs avec celui porté par la France. Une vingtaine de directeurs de coopératives d'HLM ont effectué un voyage d'études outre-Atlantique.

Ils ont découvert un système davantage centré sur l'aide aux locataires que sur la construction de logements.

Un système sous-représenté

La présence de logements sociaux est « marginale » en Amérique du Nord, note Vincent Lourier, directeur de Fédération nationale des sociétés coopératives d'HLM. « C'est même un élément social à caractère caritatif aux Etats-Unis, réservé aux couches très défavorisées de la population », poursuit-il. Son pourcentage était, en 2010, de 1,7 % seulement, contre 17 % en France. On incite davantage les habitants à devenir propriétaires et le parc locatif libre est relativement réduit. L'Etat est d'ailleurs peu impliqué, tant aux Etats-Unis qu'au Canada.

« Dans ce dernier pays, cela fait quinze ans qu'il n'y a plus de politique du logement social au niveau confédéral. Seules les autorités du Québec maintiennent une politique de financement qui s'avère être très limitée ».

Un système centré sur l'aide aux locataires

Les systèmes mis en place en Amérique du Nord sont davantage tournés vers les locataires que vers les logements eux-mêmes. La politique française repose sur un ambitieux programme de construction. C'est loin d'être le cas outre-Atlantique. « Une aide a ainsi été développée au Québec, explique Vincent Lourier. Si un locataire a un revenu inférieur à un certain plafond et que son loyer entraîne un taux d'effort supérieur à 25 %, l'Etat lui versera une somme pour combler le manque. Ce système fonctionne plutôt bien ».

Même chose aux Etats-Unis avec le programme d'assistance des Housing Choice Vouchers. Des bons de logements (tickets ou chèques logement) sont attribués aux plus pauvres. Ce dispositif concernerait 1,4 million de ménages. La localisation de leur logement est libre. En revanche, il y a des contreparties comme l'entretien du logement occupé. Les membres de la fédération des sociétés coopératives d'HLM ont ainsi observé à Chicago que les locataires devaient se soumettre à un test de dépistage de drogue régulier, ou encore à faire des heures de travaux pour la communauté si ils sont sans emploi.

Ni urbanisme, ni réflexion sur l'impact environnemental

Certaines préoccupations françaises semblent bien lointaines outre-Atlantique. Le développement de l'habitat social ne repose pas aux Etats-Unis sur une politique strictement planifiée. « Les bâtiments sont souvent mis les uns à côté des autres », résume Vincent Lourier.

De même, le développement durable n'est pas « un sujet » : « Nous n'avons pas entendu parler de Bâtiments basse consommation (BBC) ou de Haute qualité environnementale (HQE) », poursuit-il.

La participation des habitants dans les coopératives québécoises

Ce fut l'un des grands apports du voyage d'études organisé par la FNSCHLM : découvrir la façon dont les Canadiens abordent la question de l'habitat participatif, sujet en plein développement en France. Les participants ont donc pu découvrir le fonctionnement des coopératives d'habitants qui sont constituées de particuliers soutenus par un groupe de ressources techniques. Celui-ci les aidera à bâtir le projet et obtenir des financements. Les résidents ont un contrat de coopérateur : ils assument des tâches pour la collectivité et peuvent obtenir un « rabais coopératif » de 10 à 25 % sur leur loyer.

« Cela nous intéresse de voir comment retrouver avec les occupants des logements un lien un peu différent de celui existe entre un promoteur et des clients », indique Vincent Lourier.

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> Mutualisation réussie entre une ESH et une EPL de l'Eure

Mutualisation réussie entre une ESH et une EPL de l'Eure

Mon, 07 Jan 2013 10:00:00 +0100

La réunion organisée par les associations de dirigeants d'EPL, d'ESH et d'OPH en décembre au siège de la Caisse d'Epargne a été l'occasion de souligner une réalité issue du terrain : la collaboration, autour d'intérêts communs, de ces structures aux statuts différents peut se révéler fructueuse.

Illustration avec l'ESH Siloge et l'EPL Secomile qui, dans l'Eure, mutualisent certaines activités.

C'est l'histoire d'une collaboration réussie. Deux organismes de gestion de logements sociaux de l'Eure ont décidé de s'allier pour mettre en place un système d'astreinte à destination de leurs locataires. Depuis bientôt deux ans, l'ESH Siloge (7 000 logements) et l'EPL Secomile (6 200 logements) partagent le même système permettant des interventions d'urgence en dehors des horaires de bureaux. Les étapes principales de la mise en place du service ont été réalisées conjointement : de la création des procédures d'intervention à la mise en place d'une mallette d'astreinte pour intervenir dans les édifices des deux structures, en passant par la fixation harmonisée de la rémunération du temps d'astreinte.

Des économies d’échelle

Pour quels avantages ? « Si nous avions travaillé chacun de notre côté, cela nous aurait coûté bien plus cher », résume Jean-Pierre Majorcryk, directeur de Secomile. Autre atout de la solution ainsi trouvée : « Cela réduit le temps d'astreinte nécessaire pour les collaborateurs de chaque société, note Patrick Plossard, directeur général délégué de la Siloge. Nous travaillons à tour de rôle une semaine sur deux et n'avons donc que 26 semaines par an à assurer.

Et cela nous assure également un vivier de collaborateurs plus important pour cette mission, laquelle s'en trouve ainsi sécurisée. »

La Siloge et Secomile ont répondu à une attente des locataires. Pour preuve, ce ne sont pas moins de 2 000 appels par an qui sont reçus. Les réponses peuvent la plupart du temps être apportées par téléphone : seuls quatre déplacements ont été recensés sur une année.

D’autres actions conjointes

Fort de ce succès, d'autres actions conjointes ont été réalisées dans le département entre structures gestionnaires de logements sociaux. C'est par exemple le cas d'une étude menée sur les besoins en habitats aidés sur la période 2012-2020.

Des projets sont également annoncés : un audit commun sur les procédures d'attribution de logements mais aussi une externalisation de la saisie des demandes d'habitations.

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Quels leviers pour financer le logement social ?

Fri, 07 Dec 2012 09:00:00 +0100

Face aux objectifs de construction de 150 000 logements sociaux par an, la question du financement se pose. Cette dernière a été débattue lors d’un colloque célébrant le centenaire des Offices publics de l'habitat, fin novembre à Paris.

« Nous sommes en situation d'urgence ». Pour le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), Jean-Pierre Jouyet, l'état des lieux du logement en France est préoccupant. Et ce n'est pas nouveau. « C'est une permanence sociale », note-t-il, mesurant l'effort important à fournir face aux « objectifs politiques ».

En l'occurrence, la production de 150 000 nouveaux logements sociaux par an fixée par le candidat devenu président, François Hollande.

Action Logement en renfort

Du constat découle naturellement une question : comment faire ? C'est celle que se posent actuellement tous les acteurs du logement social français. Au départ, face à cette problématique, il y a une récente bonne nouvelle que tous reconnaissent : l'Etat s'est engagé à ouvrir à Action Logement (ex 1% Logement) l'accès aux ressources des fonds d'épargne à hauteur de 1 milliard d'euros par an sur les trois prochaines années.

Ce prêt est la contrepartie d’une plus grande contribution de l'organisme. Sur la période 2013/15, il engagera chaque année 1,5 milliard d'euros en faveur du logement locatif social, soit 950 millions d'euros par an d'équivalent subvention. Un montant en augmentation de 500 millions d'euros par rapport à 2012.

Mais le président du directoire d'Action Logement, Philippe Van de Maele, met tout de suite en garde : « Cette mesure est transitoire. Après ces trois années, le financement du logement social sera très réduit, il n'y aura plus d'argent, avec un Etat à bout de souffle, et des collectivités et Action Logement très sollicités ». Que faire après ?

La solution des fonds propres

Pour Philippe Van de Maele, un problème de fonds propres va se poser. Face à cela, il convient d' « améliorer l'autofinancement, et peut être se pencher sur la vente d'une partie du patrimoine HLM ». L'idée fait débat, et a ses opposants. Parmi eux, Thierry Bert, le délégué général de l'Union sociale pour l'habitat. « Ca ne sera pas la solution pour alimenter le système, tranche-t-il. Si l'on vend, on se prive dans le même temps d'une ressource pérenne ».

Soulignant l'augmentation de la part des fonds propres dans les plans de financement ces 15 dernières années, il préfère se tourner vers d'autres leviers d'action, outre le 1 % Logement, à commencer par la quotité des prêts. Son augmentation fait l'objet de réflexions dans le secteur du logement social. La durée des prêts et l'éventuelle augmentation de cette dernière interroge. Stéphane Peu voit, pour sa part, un motif d'optimisme dans le doublement du plafond du livret A.

Passer par les collectivités locales

Un autre sujet interpelle le secteur : les collectivités locales. « Quid de leur capacité à accompagner des opérations ? », s'interroge Benjamin Dubertret, directeur des fonds d'épargne à la CDC. Les questionnements sont forts face aux tensions financières qu'elles peuvent connaître.

« Il faut que leur financement soit assuré », expose Thierry Bert. Stéphane Peu ne dit pas autre chose : « Il ne faut pas perdre de vue les piliers du logement social depuis 100 ans, ils doivent être restaurés, à commencer par les subventions publiques, de l'Etat et des collectivités ».

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Suppression de la taxe sur le potentiel financier destinée aux bailleurs sociaux

Tue, 18 Sep 2012 09:00:00 +0100

Le nouveau gouvernement a annoncé la suppression de la taxe sur le potentiel financier destinée aux bailleurs sociaux. Pour les organismes HLM, c’est le soulagement. Explications.

Le 31 mai dernier, à l'Assemblée Générale des Entreprises Sociales pour l'Habitat (ou ESH, anciennement les sociétés anonymes d'HLM), Cécile Duflot, la ministre de l'égalité des territoires et du logement, prononçait la phrase tant attendue par l'ensemble du mouvement HLM : « Le prélèvement imposé sur la trésorerie des bailleurs devra être supprimé».

Incompréhension du mouvement HLM

Ce prélèvement, instauré par le Projet de Loi de Finances pour 2011, avait provoqué l'incompréhension des organismes HLM. Au point d'être qualifié de «hold-up» par Thierry Repentin, le président de l'USH (Union Sociale pour l'Habitat). La ponction, il est vrai, n'a rien d'anodin : une première taxe de 175 millions d'euros par an, assise sur le potentiel financier de chaque ESH (soit la différence entre ses ressources et ses investissements à long terme); et une deuxième de 70 millions d'euros par an, pendant trois ans, proportionnelle à l'autofinancement.

Au total, ce sont 245 millions d'euros par an pendant 3 ans, puis 175 millions d'euros par an que les Entreprises sociales pour l'habitat étaient invitées à verser. Une grande partie de cette somme étant affectée au budget de l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), en compensation du désengagement financier de l'État.

L’équivalent de 3% des loyers

« Prenons un exemple : un logement social coûte en moyenne 140 000 euros. Pour réaliser cet investissement, l'ESH mobilise 20 000 euros en fonds propres, réunit 20 000 euros en subventions, et la Caisse des Dépôts complète automatiquement à hauteur de 100 000 euros. En s'attaquant aux fonds propres des HLM, la taxe grippe la pompe qui amorce le financement des logements sociaux, enraye l'effet de levier et altère toute la dynamique du secteur», explique Dominique Hoorens, directeur des études techniques et financières à l'USH.

Aussi la taxe sur le potentiel financier aurait-elle, selon l'USH, empêché la construction de 60 000 logements sociaux en 3 ans. En 2011, elle a frappé 250 ESH et représenté en moyenne 20 % de leur résultat d'exploitation, ou 3 % des loyers perçus.

Œuvrer contre les HLM « dormants »

Son impact est d'autant plus mal ressenti qu'elle est calculée sur la moyenne des 5 dernières années. Dans l'esprit du législateur, il s'agissait de pénaliser les organismes HLM «dormants», enclins à constituer un bas de laine plutôt qu'à construire. «Mais la mesure s'est avérée désastreuse pour les ESH «vertueux», qui avaient bloqué des fonds en prévision d'un projet d'envergure, ou dans le cadre d'une convention pluri-annuelle avec l'ANRU.

Ou encore pour les organismes HLM engagés dans des opérations retardées ou différées. Soudainement, leur plan de financement à moyen et long terme se trouvait complètement déstabilisé», explique Dominique Hoorens. Sarthe Habitat, par exemple, premier gestionnaire de logements sociaux de la Sarthe, a subi en 2011 une ponction de 4 millions d'euros, soit 4 % de ses revenus locatifs, en raison du report d'opérations pilotées par l'ANRU et diverses collectivités.

Bref, le mouvement HLM attend avec impatience la suppression de la double taxe. D'autant que les modalités de cet élargissement ne sont pas encore connues. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013 ? D'un grand texte sur le logement ?

Il s'agit en tout cas, pour les ESH, d'une condition indispensable à la réalisation de cet ambitieux objectif gouvernemental : construire 150 000 logements sociaux par an.

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Quand les collectivités notent les bailleurs sociaux

Mon, 16 Jul 2012 17:30:00 +0100

C’est le principe du donnant-donnant : une collectivité territoriale apporte des financements pour la construction de logements sociaux. En échange, le bailleur social lui apporte des garanties sur la qualité de son travail. Le Conseil général de l’Ain met cette année en place un système de contractualisation avec une dizaine de bailleurs. Les explications de son vice-président en charge de l’habitat, Denis Perron.

Pourquoi avez-vous souhaité mettre en place une contractualisation avec les bailleurs sociaux ?

Une collectivité comme la nôtre mène une politique d' « aide à la pierre » en tant que délégataire. Nous sommes donc au centre du jeu. Il nous a semblé logique que, mettant les finances du conseil général et de l'Etat en jeu, nous puissions contractualiser et demander, en échange, une certaine qualité de travail. Ce n’était pas possible dans le cadre de la convention d'utilité sociale (CUS) établie entre l'Etat et les bailleurs.

Nous avons donc lancé des contrats territoriaux. A travers eux, nous nous engageons à financer des opérations de logement et à animer la politique du logement social sur nos territoires, en retour, nous attendons un niveau de prestations optimal.

Que demande ce nouveau contrat aux bailleurs ?

Nous nous intéressons à la qualité du bâtiment, à la concordance des propositions de programmes de logements avec les politique locales de l’habitat, à leur intégration dans le tissu urbain, mais nous nous soucions également d'autres critères : qualité thermique, accessibilité aux handicapés, gestion des relations de clientèles...

Et puis, condition sine qua non pour mettre en place la contractualisation : le bailleur doit participer au financement du fonds de solidarité logement.

Pourquoi les efforts demandés portent tout particulièrement sur la gestion sociale ?

Nous souhaitons que le bailleur propose des services de proximité, des agences locales pour être au plus proche des locataires. Nous ne voulons pas d'un bailleur national qui vienne pour réaliser une opération intéressante et délaisse par la suite la clientèle. Nous demandons aussi à l’organisme HLM la mise en place des services sociaux qui puissent avoir un rôle de prévention et d'alerte.

Ils doivent devenir pour nous une sorte de vigie et repérer les familles ayant des difficultés de paiement afin que nous les prenions en charge le plus tôt possible.

En appui de cette contractualisation, vous avez mis en place un système de notation des bailleurs. Comment a-t-il été accueilli ?

Certains bailleurs ont bien sûr pu être surpris, mais au final, les règles du jeu sont bien acceptées. La notation permet, dans notre esprit, d’éviter que l’un des critères soit éliminatoire puisque c’est une moyenne qui sera établie par le service logement du Conseil général. Moyenne qui devra être de 13 sur 20 pour que la première signature ait lieu. Un bilan sera ensuite réalisé au bout de deux ans avec l’exigence d’obtenir une note supérieure.

Ce système de notation, comme la contractualisation dans son ensemble, a surtout un but : tirer vers le haut la qualité des prestations et des services. Les premiers effets se font d’ailleurs sentir. Certains bailleurs n’avaient pas de services sociaux et ont embauché du personnel qualifié. D’autres, dont la petite taille limite les moyens financiers, ont pu s’associer à des bailleurs plus importants pour proposer de nouveaux services.

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L'USH muscle sa politique de développement durable

Wed, 06 Jun 2012 11:00:00 +0100

En créant l’Institut HLM de la Responsabilité sociale et environnementale, l’Union sociale de l’habitat souhaite renforcer la problématique du développement durable dans le logement social.

En avril 2012, l'Union sociale de l’habitat (USH) a lancé l'Institut HLM de la Responsabilité sociale et environnementale (RSE). Ce nouvel outil est mis à la disposition des 850 organismes HLM, gérant plus de 4 millions de logements, qui composent le mouvement.

« Nos missions sont reconnues d'intérêt général, et la RSE, dans ses différentes dimensions, se trouve au cœur de nos activités : accès au logement pour tous, association des parties prenantes, aménagement du territoire, promotion de la diversité et de la mixité, éco-construction... Alors que les grandes entreprises se sont depuis longtemps emparées du développement durable, il nous semblait légitime de diffuser plus largement nos accomplissements et ambitions en la matière », explique Patrice Roland, président de l'Institut HLM de la RSE, et directeur général adjoint de 3F (entreprises sociales pour l'habitat).

Diffuser les bonnes pratiques

L'Institut jouera ainsi un rôle d'accélérateur et de catalyseur, en repérant et diffusant les bonnes pratiques RSE au sein des 4 familles qui forment le mouvement HLM : Entreprises sociales pour l'habitat (ESH), Offices publics de l'habitat (OPH), Sociétés coopératives et Sociétés anonymes de crédit immobilier. « A travers l'Institut, par exemple, les organismes HLM qui ont entrepris une évaluation de leur politique RSE, par des cabinets indépendants, pourront plus facilement confronter leurs expériences, ou encore élaborer des approches communes », souligne Patrice Roland.

L'Institut se conçoit également comme une vitrine et un promoteur de la RSE « made in HLM » auprès de ses différents partenaires et publics. « Avec l'État, notamment, nous sommes liés par une convention d'utilité sociale, fixant des objectifs chiffrés. Avec les démarches d'audit et de progrès continu, nous pourrons prendre les devants, exprimer plus fortement nos performances sociales et environnementales », indique Patrice Roland.

De même l'Institut est chargé de valoriser les actions de développement durable, engagées par les organismes HLM, auprès de leurs locataires, usagers, collaborateurs - en particulier les plus jeunes.

Un lieu de recherches

Enfin l'Institut HLM de la RSE se définit comme un lieu d'échange, de réflexion et de prospective, initiateur ou co-producteur de conférences, d'ateliers et d'études. A cet effet il s'est doté d'un conseil d'orientation, formé de chercheurs, d'experts et de praticiens. Lesquels apporteront leur éclairage au conseil d'administration, où siègent toutes les composantes de l'USH.

A court terme, l'Institut dispose d'une feuille de route sans temps mort : présentation de ses missions au congrès HLM, en septembre 2012, avant le déploiement de séminaires RSE, destinés à toutes les équipes de direction, et conduits par deux sociétés spécialisées (Vigeo, Des Enjeux et des Hommes).

« Nous allons également créer une plateforme web, où les acteurs de l'USH pourront échanger et diffuser leurs bonnes pratiques. L'Institut HLM de la RSE est par essence une œuvre collective », conclut Patrice Roland.

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La vente HLM, un moyen de financer le logement social ?

Mon, 14 May 2012 11:00:00 +0100

Vendre pour bâtir à nouveau, les bailleurs sociaux ont-ils trouvé la solution pour augmenter le parc HLM ?

Faut-il vendre les HLM à leurs locataires ? La question se pose avec acuité depuis déjà plusieurs années. Avec un objectif maintes fois réaffirmé par les pouvoirs publics : parvenir au seuil symbolique des 1 % d’appartements sociaux vendus.

Dans la réalité, le pourcentage des logements cédés par les bailleurs sociaux est proche de 0,1 %. Selon l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), 16 000 logements ont été vendus en 2010 en accession à la propriété et 7 000 à leurs occupants. L’an passé, environ 68 000 logements étaient en cours de commercialisation.

Changement de modèle

Pour les bailleurs sociaux, la tentation d’accélérer le mouvement est désormais bien réelle. Pour Patrice Roland, Directeur général adjoint du groupe immobilier 3F, l’un des grands bailleurs sociaux français (200 000 logements au niveau national), l’environnement économique l’exige :

“Des sociétés comme la nôtre traversent aujourd’hui un contexte très difficile avec, par exemple, des financements publics en berne notamment dus aux difficultés que traversent actuellement les collectivités locales. Le modèle économique est en train de changer et pour pouvoir dégager de nouvelles ressources, la vente des HLM devient un élément d’alimentation financière importante. ”

Continuer à bâtir

Le but ? Continuer à bâtir. Car pour Patrice Roland, aucune ambiguïté ne doit subsister. “ Si on vend, c’est pour construire et surtout pas pour nous constituer un trésor de guerre. La marge dégagée par la vente d’un appartement nous donne la possibilité d’en mettre quatre nouveaux en chantier ”, s’exclame ce dernier. L’enjeu est donc de taille. Pour autant, la question ne se limite pas à une équation mathématique.

Fabriquer de nouveaux propriétaires, c’est également leur transférer la charge de l’entretien du parc ainsi qu’un ensemble d’autres obligations pour lesquelles ils ne sont pas forcément préparés. D’où, également, l’absolue nécessité de mettre en place une politique d’accompagnement pour former les ex-locataires, désormais propriétaires, à leurs nouvelles tâches.

La crise économique aiguë que nous traversons (difficultés de financement et pouvoir d’achat des ménages en berne), pourrait également contrarier ces objectifs.

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Les solutions pour faciliter l’encaissement des loyers

Wed, 11 Apr 2012 14:00:00 +0100

Payer son loyer par chèque ou en espèce entraîne une gestion trop lourde et complexe pour les bailleurs sociaux. Ces derniers mettent donc en place des solutions alternatives, qui passent notamment par le numérique.

Le prélèvement automatique : le plus courant

Aujourd’hui, entre 50 et 70% des loyers sont encaissés de façon automatique. Mais pour les bailleurs sociaux, arriver à 70% constituerait un palier et permettrait d’améliorer la gestion de ce poste. Car certains locataires résistent : certains continuent de payer par chèque ou par titre interbancaire de paiement, d’autres, entre 5 et 10%, règlent en espèce.

Le prélèvement « est proposé systématiquement, mais en raison de l’âge du locataire ou de la volonté que ce dernier a de vouloir maîtriser ses flux financiers, il peut être refusé, résume Jérôme Coulaud, responsable logement social à la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes.

Le paiement en ligne : réservé aux grands acteurs

Depuis environ six ans émerge donc une autre possibilité : le paiement en ligne. « Il est proposé directement sur le site du bailleur dans un espace dédié où chacun peut venir régler son loyer », poursuit Jérôme Coulaud. Cependant, le paiement en ligne est aujourd’hui un moyen d’encaissement marginal. Il concerne principalement de gros organismes (plus de 40 000 locataires). Quelques centaines de bailleurs l’utiliseraient à ce jour.

Mais « les bailleurs prennent conscience que 70% des locataires sont connectés. Cela peut, en outre, être positif en termes d’image : ils apparaissent comme des structures dynamiques. »

La quittance par mail : une solution en test

Dans le même sens, de nouvelles solutions d’encaissement sont aujourd’hui à l’étude. La Caisse d’Epargne teste par exemple un dispositif permettant aux bailleurs sociaux d’adresser leur quittance par mail. Le message demande au locataire s’il est d’accord pour régler son loyer. Il peut le valider via un ordinateur ou un smartphone. Ce procédé sécurisé permettra au locataire d’avoir le sentiment de rester décideur de chaque versement.

Cette solution s’inscrit logiquement dans un mouvement plus large de dématérialisation des factures, qui devrait se poursuivre dans les années à venir.

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La coopérative d’habitants, une arme contre la crise du logement

Mon, 12 Mar 2012 08:00:00 +0100

Pour lutter contre la crise du logement, certains particuliers se regroupent en coopérative d’habitants : ils créent une structure pour faire construire et gérer des habitations. Les bailleurs sociaux ont un rôle à jouer dans ce nouveau mode d’accession à la propriété.

« L'habitat participatif, ce sont des citoyens qui s'unissent pour concevoir et faire construire l'immeuble où ils vivront. Nous avons aujourd'hui trois projets de ce type en région parisienne. Et beaucoup de demandes de la part de ménages et de collectivités en quête de solutions face à la crise du logement», souligne Julien Maury, créateur de COAB, une société d'assistance immobilière.

Formule en vogue, l'habitat participatif recouvre deux réalités distinctes : l'autopromotion et la coopérative d'habitants. Dans les deux cas, des ménages créent une société commune pour piloter leur projet de construction puis gérer solidairement le bien. Cependant l'autopromotion conserve une logique individuelle : le prix des appartements évolue avec le marché. Une revente avec plus-value n'est pas exclue. La coopérative est plus radicale. « La valeur des parts reste fixe. Elle est déconnectée du marché et de ses flambées », résume Valérie Morel, responsable chez Habicoop, association de promotion des coopératives d'habitants.

Sous ses deux formes, l'habitat participatif est expérimenté par un nombre croissant de collectivités. « C'est un outil très intéressant pour contenir la spéculation immobilière ; favoriser la mixité sociale et l'éco-construction ; créer une dynamique et une solidarité locale », explique Christiane Demontès, sénatrice du Rhône et maire de Saint-Priest. En contrepartie, les collectivités les plus convaincues cèdent des terrains à bas prix, apportent leur garantie financière, mobilisent les bailleurs sociaux, avec un effet d'entraînement sur les banques.

Les bailleurs sociaux mobilisés

A Villeurbanne, par exemple, le Village Vertical, coopérative fondée par 10 ménages, s'est appuyé sur la ville, le Grand Lyon, la Région, Rhône Saône Habitat et Habicoop pour concevoir un immeuble design et écologique. L’emménagement est prévu en 2013. A travers ce projet pilote, il s'agit aussi de valider les conditions d'une nouvelle offre sociale : un prix abordable grâce au soutien des collectivités et à la suppression de la marge du promoteur ; une qualité de vie rehaussée par une conception sur mesure et la mutualisation des espaces.
« Buanderie, atelier, salle des fêtes, garde d'enfants...Vous pouvez inclure des équipements, des services inimaginables dans un immeuble standard », observe Julien Maury.

Pas de statut juridique clair

Reste à clarifier la situation juridique. Si l'auto-promotion ne pose pas de problème particulier, la coopérative d'habitants n'existe pas dans le droit français. Elle doit emprunter la forme hybride d'une société par actions simplifiée, assujettie à la loi de 1947 sur les coopératives. « Les habitants sont à la fois actionnaires de la société et locataires, ce qui génère quelques ambiguïtés. L'idéal serait un statut unique de coopérateur », indique Valérie Morel. Un idéal auquel travaillent plusieurs groupes de parlementaires. « Nous espérons, lors de la prochaine législature, une grande loi cadre sur le logement social, au sein de laquelle la coopérative d'habitants sera reconnue et juridiquement fondée », conclut Christiane Demontès.

SCIC : un statut pour se rapprocher des collectivités locales

Wed, 15 Feb 2012 16:30:00 +0100

Le statut de Société coopérative d'intérêt collectif fête ses dix ans. Il a su s'imposer progressivement dans le secteur du logement social où il est devenu un outil au service du rapprochement avec les collectivités locales.

C’est un mouvement lent mais continu : année après année, un nombre croissant de coopératives HLM endossent les habits de SCIC, Société coopérative d’intérêt collectif. Les premières sont apparues en 2005, elles se comptaient sur les doigts d’une main en 2006 et désormais, une dizaine d’entre elles adoptent ce statut chaque année.

Un peu plus de 50 des 170 adhérents de la fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM ont franchi le pas. « Les premières ont essuyé les plâtres et ont démontré tout l’intérêt des SCIC aux autres, indique Vincent Lourier, directeur de la fédération. La moitié de nos adhérents pourrait, à terme, effectuer cette mue ».

Les SCIC fêtent en 2012 leurs dix ans et affichent une belle santé dans le logement social. A sa création pourtant, pareil statut n’était pas destiné au secteur HLM. Il s’adressait principalement aux associations dont le régime fiscal freinait alors le développement commercial. Ce statut juridique permit de laisser s’épanouir ces structures souhaitant faire émerger une activité économique tout en gardant une vocation à servir l’intérêt général.

Un point précis intéressa les organismes du mouvement HLM : ces SCIC permettaient d’associer d’une nouvelle façon, autour d’un même projet, des acteurs multiples. Grâce à une organisation de l’actionnariat en collèges, le « travailler ensemble » s’en trouvait considérablement facilité. Le message fut passé. Et en 2003, une loi plus tard, les coopératives HLM allaient pouvoir se lancer dans l’aventure.

Un collège propre pour les collectivités

Derrière l’intérêt qu’ont, aujourd’hui encore, ces coopératives pour les SCIC, se cache un objectif bien précis : renforcer leurs liens avec les collectivités locales. « Nous ne faisons pas du locatif : nous sommes des promoteurs immobiliers à vocation sociale, c’est un concept un peu nouveau pour elles, juge Vincent Lourier. Le statut de SCIC peut être un moyen de les rapprocher de nous ».

En ce sens, les représentants des coopératives HLM se sont assurés qu’au même titre que les partenaires financiers ou les utilisateurs, les collectivités locales auraient obligatoirement leur propre collège. De quoi permettre à ces partenaires stratégiques de se « sentir bien » parmi les actionnaires de la SCIC.

Ladite SCIC pouvant ainsi tenter d’ « affermir ses liens avec ces collectivités ».

Moderniser la gouvernance »

Surtout, pareille évolution a été l’occasion de « moderniser la gouvernance ». « La SCIC dissocie le droit de vote du poids en capital », résume Vincent Lourier. Fini donc la domination des « utilisateurs » (les acheteurs des logements) qui disposaient de la majorité des droits de vote. Leur place a été réduite. A contrario, celle des collectivités locales a été augmentée et portée à 10, 20 voire 40% des droits de vote.

Et ce, même si elles n’ont que 5% du capital. « Leur soutien n’est pas que financier », précise le directeur de la fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. Il peut être en effet également technique et, surtout, politique.

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Bâtiments basse consommation : de l’urgence d’accompagner les habitants

Fri, 20 Jan 2012 11:00:00 +0100

Les bailleurs cherchent aujourd’hui la meilleure façon d’aider les locataires à adapter leurs comportements à des bâtiments de haute technicité.

C’est ce qu’on appelle la différence entre la théorie et la pratique. Sur le papier, les bâtiments basse consommation (BBC) frôlent la perfection et représentent un condensé d'innovations scientifiques promettant d’importantes économies d’énergie.

Mais voilà, les habitants de ces nouveaux logements ne sont pas… des techniciens. Est ainsi résumée toute la problématique attenante au développement des BBC.

La performance énergétique annoncée ne peut ainsi souvent pas être atteinte en raison d’une complexité, pour les locataires, à maîtriser les outils déployés. « Les retours sont encore peu nombreux, mais on constate tout de même que les usages des habitants et leur manière appréhender ces nouveaux logements ne changent pas fondamentalement, résume Cédric le Forestier, manager chez Utopies, cabinet de conseil ayant réalisé une étude sur la question. Ils perçoivent les BBC comme des lieux de vie et pas forcément comme des espaces où l’on réfléchit à la question énergétique ».

A la complexité de certaines adaptations techniques s’ajoute la difficulté de transmettre des informations, en apparence, contradictoires. C’est le cas pour l’aération et la ventilation. Il est recommandé de ne pas trop laisser d’air entrer, pour une meilleure efficacité des bâtiments… Sans pour autant oublier d’aérer, afin de préserver la qualité de ce même air. Les habitants peuvent aisément s’y perdre !

Agir de manière indirecte

Une réflexion est donc menée actuellement sur la question. Premier constat, qui relève du bon sens : « Il faut, dès la conception, tenir compte des usages futurs, indique Cédric le Forestier. Faire en sorte de ne pas réaliser des choses trop techniques et compliquées est clairement un facteur de réussite ». En parallèle, un travail d’accompagnement commence à voir le jour, impulsé notamment par l’Union sociale pour l’habitat (USH) et l'association Unis-Cité. « Cela en ayant toujours à l’esprit que les usagers ne sont pas forcément responsables lorsque les performances énergétiques ne sont pas atteintes », poursuit Cédric le Forestier. Des défauts de conception des bâtiments ont pu être notés, notamment au niveau de l’isolation.
Des initiatives variées se font jour. Un programme d’accompagnement a ainsi fait appel à des jeunes engagés en service civique. Ils ont aidé certains locataires, volontaires, à adapter leurs comportements.

Mais étendre pareille initiative à l’ensemble des habitants se révèle périlleux. « On arrive vite sur un terrain assez intrusif, voire moralisateur », résume Cédric le Forestier. Faire passer des messages pédagogiques sur la gestion d’un logement revient en effet à « entrer dans la sphère privée de l’habitant », au propre comme au figuré. Certains bailleurs préfèrent donc agir de manière indirecte en sensibilisant à l’environnement sans passer directement par l’angle énergétique.

Des échanges sur les espaces verts constitueraient parfois une amorce plus efficace pour bâtir une relation de confiance. Le renforcement des liens entre bailleurs et locataires pouvant même ainsi devenir, au final, l’un des intérêts inattendus du déploiement des BBC.

Eco-prêt logement social : l'accompagnement des banques

Fri, 13 Jan 2012 10:30:00 +0100

Avec le retour de l'éco-prêt logement social pour la rénovation énergétique, les banques proposent aux bailleurs un accompagnement qui se veut complémentaire.

Le financement de travaux ne rentrant pas dans le cadre du prêt de la Caisse des dépôts est notamment mis en avant.

Sa suspension aura fait couler beaucoup d’encre chez les bailleurs sociaux en 2011. L’éco-prêt logement social est finalement de retour, au terme d’un suspense qui a fait s’interroger ses partisans sur l’avenir du vaste processus de rénovation énergétique impulsé par le Grenelle de l’environnement. « Nous avons besoin de sa prolongation ! », clamait Thierry Repentin, le président de l’Union sociale pour l’habitat (USH) en septembre dernier.Quelques jours plus tard, il allait être entendu par les pouvoirs publics.

L’enjeu est de taille : 800 000 logements sociaux doivent être rénovés thermiquement à l’horizon 2020. Un enjeu qui représente surtout des coûts colossaux, que ne pouvaient assumer seuls les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte. La première phase de l’éco-prêt avait ainsi permis, grâce à une enveloppe de 1,2 milliard d’euros de réaliser des travaux pour 2,7 milliards d’euros sur environ 100.000 logements.

Face à de telles sommes, les bailleurs se sont tournés vers la Caisse des dépôts et consignations (CDC), assurant la gestion de l’éco-prêt, mais également vers le réseau bancaire traditionnel. Des initiatives ont en effet vu le jour dans la foulée de la mise en place, en 2009, du prêt CDC. Elles ont permis de financer des travaux en complémentarité voire même en dépassement du cadre dudit éco-prêt.

Prise en charge des logements notés de E à G

« Nous avons créé une enveloppe « Qualité & Services » dédiée à l'amélioration de l'habitat avec des conditions financières spécifiques », indique ainsi Vincent Verstraete, responsable du marché Logement social à la Caisse d’Epargne Lorraine Champagne-Ardenne. La première version du prêt CDC ne prenait en charge que les logements classés en catégorie E, F ou G ? L’organisme bancaire a donc proposé d’accompagner les bailleurs sociaux, quel que soit l' « étiquetage » des bâtiments. Idem pour des « queues de programmes » non éligibles aux prêts réglementés. « Notre atout était également de proposer une facilité de montage du dossier, sans aucune garantie », poursuit Vincent Verstraete.

Une souplesse qui a pu retenir l’attention des organismes de logements sociaux souhaitant rénover un habitat diffus (logements éclatés à plusieurs endroits du territoire) et n’ayant ni le temps ni les moyens humains de constituer les dossiers pour prétendre à l’éco-prêt.

La solution mise en place par la Caisse d’Epargne Lorraine Champagne-Ardenne a même été proposée pour des travaux dépassant le cadre de la rénovation énergétique : installation de caméras de surveillance, renouvellement de composants, mise aux normes des ascenseurs…

Au final, le succès a été au rendez-vous, avec une ampleur dépassant toutes les espérances. Et c’est tout naturellement qu’avec l’annonce de la reconduction en 2012 de l’éco-prêt, la Caisse d'Epargne a décidé de renouveler l’opération en mettant en place une nouvelle enveloppe.

Encadré : les modalités de l’éco-prêt

Quelles seront les modalités de la deuxième version de l'éco-prêt destiné au logement social ? La première nouveauté est tout symbolique : après s'être renvoyé la balle durant plusieurs mois, c'est finalement l'Etat, et non la Caisse des dépôts, comme auparavant, qui mettra la main au portefeuille pour bonifier le prêt. L'enveloppe proposée ne sera, cette fois-ci, pas limitée annuellement. Autre évolution : le taux change. Il était jusqu'alors fixe, à 1,9 %.

Désormais, trois niveaux vont coexister. Le premier, pour les prêts inférieurs à 15 ans, sera indexé sur celui du livret A (2,25 %). Ceux ayant une durée de 15 à 20 ans seront majorés de 15 points par rapport au taux du livret A (2,40 %), et ceux compris entre 20 et 25 ans de 25 points (2,50 %).

Les conditions d'octroi seront les mêmes. L'éco-prêt concernera toujours les logements sociaux classés E, F et G. Il pourra être accordé à la catégorie D sous certaines conditions.

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Pourquoi le PSLA a le vent en poupe ?

Wed, 14 Dec 2011 15:30:00 +0100

Face à la progression de l’accession à la propriété dans le logement social, le Prêt social location accession (PSLA) apparaît, aux yeux des acteurs du mouvement HLM, comme un dispositif équilibré, permettant de limiter les risques de surendettement tout en offrant un parcours sécurisé à l’acquéreur.

C’est l’année de sa montée en puissance. En 2011, le Prêt social location accession, plus connu sous le nom de PSLA, s’est imposé dans le paysage du logement social. La première raison est en fait liée à l’évolution d’un autre dispositif, le Pass Foncier, dont l’arrêt de mort a été fixé au 31 décembre 2010. Le PSLA a pris la suite. Et, deuxième explication à son important développement, il a bénéficié de la forte dynamique initiée les années précédentes. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2010, 16 000 ménages ont accédé à la propriété grâce à des opérations neuves produites par le mouvement HLM, contre 12 000 en 2009. « 2010 a été une année exceptionnelle, explique un bon connaisseur du dossier à l’Union sociale pour l’habitat. 2011 sera sans doute un peu inférieure, tout en restant sur des niveaux très intéressants. Le Pass Foncier a initié un mouvement durable ».

Il a surtout permis de sensibiliser bon nombre de collectivités locales à la question de l’accession sociale à la propriété. Une aide de leur part était nécessaire dans le dispositif. Des débats ont donc été initiés à travers la France. Et au-delà du Pass, l’intérêt est resté, les regards se tournant vers le PSLA. « Il n’impose plus d’investissement financier de la part des villes, expliquait la directrice générale du groupe CIF Coopérative, Sylvie Meignen, lors du dernier congrès de l’USH. Mais, pour autant, certaines continuent d’octroyer la subvention qui déclenchait le Pass Foncier, par exemple pour payer les premiers frais de notaire ».

Pouvoir tester ses capacités de remboursement

Si le Prêt social location accession séduit les élus, il intéresse également les clients. En premier lieu pour ses avantages fiscaux : il est l’un des deux seuls produits bénéficiant de la TVA à 5,5 % (avec la construction en zone ANRU) et offre une exonération de taxe foncière sur quinze ans, à compter de l’année suivant celle de l’achèvement de la propriété bâtie. Surtout, il permet aux aspirants à la propriété une évolution progressive et prudente. « Le PSLA donne la possibilité à la famille de tester ses capacités de remboursement avec une redevance, encadrée par des mécanismes de sécurisation », insiste Sylvie Meignen.

Cela pendant une phase initiale dite de « transition acquisitive » qui peut durer de un à cinq ans. Le ménage pourra ensuite lever l’option et devenir réellement propriétaire. « Les clients se montrent globalement raisonnables : suite à cette période, certains préfèrent renoncer à la propriété par crainte de ne pouvoir assumer les remboursements », note un spécialiste du dossier.

Mais tout séduisant qu’il soit, adossé à divers mécanismes de sécurisation, le PSLA n’en reste pas moins une mécanique complexe nécessitant l’accompagnement des professionnels du logement social. « Nous devons leur expliquer toutes les procédures : on commence par un plan de financement, puis il faut obtenir l’attestation bancaire, le contrat préliminaire, le premier acte notarié de PSLA, et enfin, une fois l’option levée, le nouvel acte notarié, indique Sylvie Meignen. Ca fait beaucoup et il faut vraiment faire œuvre de pédagogie ! »

En savoir plus : un parcours sécurisé pour l’acquéreur en PSLA

Le PSLA est adossé à plusieurs dispositifs dits « de sécurisation ». Le premier prend place en amont du passage à l’accession. Il consiste, pour l’organisme vendeur, en une évaluation des capacités financières de l’accédant.

« Il faut l’inciter à pas acheter si on perçoit un risque de surendettement mais aussi le préparer à passer du statut de locataire à celui de propriétaire, avec tout ce que cela engendre, notamment en terme de charges », explique Sylvie Meignen. Il sera donc par exemple encouragé à rembourser ses éventuels crédits à la consommation avant la phase d’acquisition.

D’autres outils sont en place, une fois l’accession réalisée. Le propriétaire bénéficie auprès du vendeur d’une garantie de rachat du logement à un prix minimum en cas d’accident de la vie – décès, chômage, divorce…

Il dispose également d’une garantie contre une décote trop importante et, enfin, d’une garantie de relogement dans un parc locatif HLM.

Rénovation des quartiers : et après ?

Tue, 18 Oct 2011 08:00:00 +0100

La rénovation urbaine menée tambour battant en France depuis 2003 a privilégié les questions de cadre de vie. Pour sa pérennité, elle doit aujourd’hui se pencher sur les aspects économiques et sociaux.

Il y a tout d’abord des motifs de satisfaction. « On a rompu avec la fatalité ». « L’espoir réapparaît ». « Les habitants s’estiment gagnants à 75 % ». Autant de propos entendus lors du dernier congrès de l’Union sociale pour l’habitat et qui prouvent, si besoin en était, que la politique de rénovation urbaine engagée en 2003 a donné de nouvelles perspectives.

Mais au-delà, une question surgit rapidement : comment faire en sorte que ne se pose pas dans vingt ans une problématique qui a surgi il y a dix ans : que faire face à la dérive de ces quartiers ?

C’est là tout le nœud du problème. Car tout n’est pas parfait. Il n’est qu’à voir les objectifs très ambitieux qu’avait fixés la loi, notamment en matière de mixité sociale, de retour des classes moyennes. Force est de constater que, en la matière, le compte n’y est pas. Et si l’amélioration du cadre de vie est une satisfaction partagée, l’ambition de faire de ces quartiers des leviers d’intégration sociale reste encore à mener. « Il faut lancer des politiques sociales de droit commun, voire spécifiques à l’égard de ces quartiers, en terme de formation, d’accès à l’emploi, de mobilisation des ressources mises en œuvre », juge Agnès Villechaise, maître de conférences en sociologie à l’Université Bordeaux II.

Même constat partagé par Eric Quénard, premier adjoint au maire de Reims, en charge du logement : « Nous devons comprendre comment faire en sorte que la dimension économique soit davantage mise en avant. Il faut donc travailler au développement de commerces de proximité ou de structures pour accompagner des plates-formes d’initiative pour des jeunes amenés à monter des projets en terme d’insertion ».

Et puis, autre question d’importance pour tenter de consolider la politique de rénovation urbaine : l’implication des habitants. « C’est un sujet fondamental, assure Agnès Villechaise. Aujourd’hui, plus qu’à l’encontre d’un système global, c’est souvent contre leurs voisins qu’ils sont critiques. Ils se sentent mal récompensés, croient percevoir des injustices. La démocratie est en jeu dans ces quartiers et il est capital aujourd’hui d’être au moins à l’écoute des gens qui y vivent. Leur confiance dans les institutions est à ce prix ».

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La loi SRU commence à porter ses fruits

Wed, 17 Aug 2011 10:00:00 +0100

Même si beaucoup de communes sont encore loin des 20 % de logements sociaux imposés par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), des progrès sensibles sont notés, tout particulièrement dans les grandes villes. Le texte fait son chemin sur le terrain et dans les esprits.

Alors, bien sûr, il y a des chiffres pas très agréables à entendre. 38 % des communes concernées par la loi SRU n’ont pas atteint leurs objectifs entre 2008 et 2010. 335 municipalités ont été soumises à un prélèvement financier pour les mêmes raisons.

Et selon une étude menée par la fondation Abbé Pierre, 50,3 % des communes concernées n’auraient pas respecté leurs objectifs de rattrapage entre 2002 et 2009. De fortes marges de progrès existent. Mais au-delà, c’est plutôt avec le sourire que l’application de la loi SRU est évoquée, tant du côté des pouvoirs publics que des milieux associatifs.

« Ce n’est plus une bataille idéologique dans les grandes villes »

Imposant aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) d’atteindre progressivement un objectif de 20 % de logements sociaux sur leur territoire, ce texte voté en 2000 a porté ses fruits. Le bilan est « très positif », se félicite le secrétaire d’Etat chargé du logement, Benoist Apparu.

Selon ses services, 122.000 logements sociaux ont été financés dans ces mêmes communes entre 2008 et 2010 (34.500 en Ile-de-France), alors que l’objectif affiché n’était que de 75.000. Mais le principal motif de satisfaction vient surtout de l’acceptation croissante du texte.

« Dans les grandes villes, hormis deux ou trois résistants de mauvaise foi, les maires souhaitent respecter la loi, indique Patrick Doutreligne, délégué général de la fondation Abbé Pierre. Ce n’est plus une bataille idéologique ». Certaines communes multiplient même les efforts pour passer le cap des 20 % et sortir au plus vite du dispositif d’encadrement imposé par la loi.

De faibles sanctions pour les mauvais élèves

Il y a toutefois des mauvais élèves. C’est surtout le cas de petites communes (moins de 5000 habitants) qui se vivent comme des « îlots de tranquillité ». Elles ne souhaitent pas accueillir des logements sociaux jugés néfastes pour le cadre de vie qu’elles prétendent offrir.

La loi prévoit des sanctions en cas de manquement aux objectifs. Mais elles ne sont pas dissuasives : 157 € par logement manquant. « Comme les communes doivent participer au montage financier des plans de constructions, il est moins onéreux pour elles de payer des pénalités que de construire », assure Patrick Doutreligne.

L’Etat peut également se substituer aux municipalités pour prendre des décisions liées à l’urbanisme. Mais dans les faits, ce dispositif n’est quasiment jamais employé.

Face aux récalcitrants, Benoist Apparu n’a pas exclu d’augmenter les sanctions. Tout comme il s’est dit prêts à ouvrir le débat sur un autre problème lié à l’application de la loi : la tendance qu’ont certaines communes à favoriser la construction de logements sociaux intermédiaires, destinés aux classes moyennes, délaissant du même coup ceux prévus pour les plus pauvres.

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Etats généraux du logement : « Faire du logement une priorité nationale »

Thu, 28 Jul 2011 00:00:00 +0100

La seconde édition des Etats généraux du logement s’est déroulée le 8 juin 2011. Après avoir appelé l’année précédente à l’élaboration d’une nouvelle politique du logement, le mot d’ordre de cette réunion consiste à l’ériger en priorité nationale.

À l’origine de cette manifestation, le constat que la politique du logement actuelle est inadaptée aux enjeux de la société d’aujourd’hui et de demain.

Pour y remédier, les acteurs de la chaîne du logement se sont rapprochés pour organiser les Etats généraux du logement.

L’édition 2010 a donné naissance à 15 propositions pour bâtir une nouvelle politique du logement, « ambitieuse, réaliste et stabilisée ».

Un an plus tard, les 33 organisations participantes (organismes HLM, opérateurs privés, associations d’élus, partenaires sociaux, associations de consommateurs et d’habitants, associations d’insertion par le logement) ont eu à cœur « d’interpeller les partis politiques dans la perspective des échéances électorales de 2012 ».

5 mutations fondamentales

Les acteurs des Etats généraux du logement ont mis en exergue cinq mutations fondamentales de la société, déterminant les enjeux d’une nouvelle politique de l’habitat.

En premier lieu, ils indiquent l’évolution de la société, générant de nouveaux besoins en logement : vieillissement de la population et natalité dynamique.

Ils insistent également sur l’accroissement des inégalités (sociales, culturelles, générationnelles, entre les sexes et les populations dites « de souche » et issues de l’immigration) : en conséquence les phénomènes de désocialisation sont en pleine croissance.

En ce qui concerne la confusion engendrée par la décentralisation, cela témoigne de la difficulté à attribuer une place à l’habitat dans l’organisation des compétences au plan territorial et national.

L’enjeu du développement durable tient une place propre et implique de repenser l’habitat et l’urbanisme.

Enfin, ils mettent en avant l’exigence forte de démocratie participative : « la parole habitante constitue une contribution experte aux processus de décision et à l’amélioration du vivre ensemble ».

Les résultats d’un sondage exclusif

Dans le cadre de la journée du 8 juin, une étude concernant les différents aspects de la question du logement en France aujourd’hui a été commandée à l’institut TNS Sofres.

L’enquête démontre que les Français sont satisfaits de leur logement mais peinent à le financer (76 % d’entre eux jugent que la part de leurs revenus consacrés aux dépenses de logement est importante, voire trop importante pour 33 %), et même à le trouver : sur ce dernier point 82 % des Français indiquent que c’est une entreprise difficile.

Le sondage met en avant le fait que l’action des pouvoirs publics est jugée insuffisante face aux problèmes du logement, pour 84 % des personnes interrogées. Cette insatisfaction vis-à-vis de l’action des pouvoirs publics en matière de logement est encore plus prégnante dans les quartiers difficiles.

En ce qui concerne la campagne présidentielle de 2012, les sondés placent le logement en 7ème place des priorités, certes après l’emploi, le pouvoir d’achat, les retraites, l’éducation, le système de santé et l’environnement, mais avant la sécurité, la dette publique, l’immigration les impôts et la justice.

Enfin, le sondage révèle que « le logement constitue pour les parents un motif d’inquiétude sérieux quant à l’avenir de leurs enfants ».

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L’impact du Grenelle sur le parc HLM

Fri, 15 Jul 2011 10:00:00 +0100

En France, les bâtiments représentent 43 % de la consommation d’énergie. Acteur majeur de l’habitat, le mouvement HLM s’impose comme un levier incontournable du développement durable et des politiques environnementales. De fait, les organismes HLM participent pleinement à la mise en œuvre du Grenelle de l’Environnement.

Votée le 12 juillet 2010, la loi n°2010-788 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle 2, se présente comme la boîte à outils pour appliquer les objectifs du Grenelle 1.

La loi a des implications concrètes sur le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation, ainsi que sur la copropriété. Elle crée ainsi de nouvelles applications et dispositions pour les organismes HLM.

La loi Grenelle 1 avait prévu trois mesures majeures consacrées aux HLM :

la rénovation énergétique des 800 000 logements sociaux les plus énergivores d’ici 2020 ;
une production nouvelle sous certification BBC (Bâtiment Basse Consommation) à partir du 1er janvier 2013 ;
une incitation au développement des énergies renouvelables et des écoquartiers.

La loi Grenelle 2 renforce cette dynamique. Elle intègre les organismes de logements sociaux dans les nouvelles procédures d’urbanisme et renforce leur rôle environnemental.

Les nouveaux droits des bailleurs sociaux dans l’élaboration des documents d’urbanisme (articles 17 et 19 du Grenelle 2)

Les organismes HLM peuvent être consultés pour la mise en œuvre des schémas de cohérence territoriale (SCOT). Précision importante : un silence de 2 mois vaut avis favorable de la part des bailleurs sociaux.

Ils peuvent également se faire adresser le projet de Plan Local d’Urbanisme (PLU). Là aussi, un silence de 2 mois vaut avis favorable.

Rôle des bailleurs sociaux en matière environnementale

Le représentant des bailleurs sociaux peut aussi consulter le projet de plan climat-énergie territorial. Les règles d’avis tacites sont les mêmes que dans le cas du PLU et des SCOT (Article 75 de la loi du Grenelle 2).

Les logements sociaux sont également éligibles aux contrats de performances énergétiques et aux certificats d’économie d’énergie (CEE) (article 78 du Grenelle 2). A noter que la loi autorise les bailleurs sociaux à concentrer les CEE au bénéfice de l’un d’entre eux, voire d’un tiers.

Autres mesures prévues par le Grenelle

Grenelle 2 dispense les logements sociaux de la taxe sur la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant de la réalisation d’infrastructure de transport. (art.64)

Enfin, la loi ouvre aux logements HLM le bénéfice du fonds de prévention des risques naturels majeurs.

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OPH et ESH, acteurs complémentaires du logement social

Fri, 10 Jun 2011 14:00:00 +0100

©phovoir

Il existe 4,3 millions de logements HLM en France, gérés par près de 773 organismes réunis au sein de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH).

La majorité de ces organismes sont soit des établissements publics, sous la bannière des Offices Publics de l’Habitat ( OPH), soit des Entreprises Sociales pour l’Habitat ( ESH), relevant du droit privé.

Point de situation.

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Congrès USH 2010 : le dossier spécial

Wed, 13 Oct 2010 00:00:00 +0100

Pour sa 71e édition, le congrès 2010 de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) avait choisi comme fil conducteur « Une place pour tous dans la cité ». Ce Congrès conclut une « belle année pour le logement social », comme l’a annoncé son président, Thierry Repentin. Malgré des chiffres 2010 encourageants en matière de financement des nouveaux logements et d’accession sociale, le congrès s’est déroulé dans un contexte de tension. L’annonce de la baisse de la participation de l’Etat suscite en effet, bien des inquiétudes chez les organismes HLM.

Témoignages vidéo de décideurs en région

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